2008 í“ LA ODISEA DE VENDER UN PISO Y RETENER AL COMPRADOR
ESTEFANIA FONSECA
Invertia.com
2008 será recordado en los anales de la historia del sector inmobiliario español como el año en el que las inmobiliarias vivieron la mayor pesadilla para vender un piso. Las cuentas trimestrales publicadas en las últimas semanas por las principales inmobiliarias españolas demuestran la fuerte sequía de ventas que sufren estas compañías, agravada por la cancelación de operaciones de ventas ya cerradas. La situación no es mejor para los particulares, que se ven imposibilitados para desprenderse de su vivienda pese a aplicarle descuentos impensables hace apenas dos años. ¿Cuánto han bajado los pisos en tu ciudad?. Consulta el mapa de precios
El retroceso en las preventas de viviendas de las promotoras españolas, aquellas que aún no están escrituradas y que se entregan en un plazo de 18 meses, se ha disparado en el tercer trimestre. La caída de esta línea de negocio en las empresas cotizadas llega a alcanzar el 80% en los peores ejemplos. La pesadilla para las firmas del ladrillo son las cancelaciones de estos acuerdos que afectan directamente a sus cuentas. Según las fuentes consultadas, por el momento estas cifras son “razonables†ya que algunos compradores prefieren perder la fianza desembolsada al comprar sobre plano ante la expectativa de más bajadas de precios.
La caída en las ventas comerciales de vivienda en el tercer trimestre ha vuelto a renovar las muestras de desaceleración que padece el mercado. “Lo realmente sorprendente es que se sigan vendiendo casasâ€, coinciden en señalar varios analistas del sector a la vista de los resultados presentados por las inmobiliarias cotizadas. Según estos datos, las preventas de las firmas superaron los 1.000 millones de euros hasta septiembre. El año pasado este importe se situó en los 4.300 millones de euros –incluye las aportaciones de Acciona Inmobiliaria y Vallehermoso-.
Entre los desplomes más sonados destaca Metrovacesa. La inmobiliaria que controla la familia Sanahuja ha reducido sus cifras de preventas de viviendas un 80% hasta los 49,8 millones de euros. La cartera total de viviendas en producción de la empresa supera las 2.800 unidades, de las que 1.000 casas se encuentran reservadas -unas 145 fueron prevendidas en los nueve primeros meses de este año-.
La actual situación que atraviesa el sector del ladrillo ha alcanzado tintes trágicos en Martinsa Fadesa, dado el concurso de acreedores en el que está inmersa. Sus contratos de preventas han cedido más de un 74% hasta las 855 viviendas, frente a las 3.384 inmuebles registrados en el mismo periodo del año anterior. Los ingresos de esta partida tambiíén se redujeron 65% hasta los 246 millones.
La compañía considera que el actual proceso concursal ha puesto trabas a su negocio. “La situación concursal […] ha impedido el cierre de acuerdos corporativos de venta de suelos, paquetes de viviendas y el lanzamiento de nuevos productos". Las cancelaciones de contratos alcanzaron las 434 unidades hasta septiembre, lo que traduce en un impacto del 74 millones de euros. La nota de Martinsa Fadesa tambiíén recoge la anulación de 813 contratos de preventas realizadas a Fondos con el fin de desarrollarlas para obtener mejores márgenes. Por su parte, Parquesol redujo esta partida de pisos reservados un 75%.
Verdaderos quebraderos de cabeza para desprenderse de los inmuebles vive Colonial. Tras el balón de oxígeno obtenido con la refinanciación de su deuda -su endeudamiento asciende a 8.975 millones a finales del tercer trimestre-, la compañía tuvo que afrontar la cancelación de determinados compromisos de compra en dicha fecha, en comparación 188 pisos comercializados en el mismo periodo del año anterior. La cuantía de las preventas de viviendas para los nueve primeros meses del año fue de 107 millones.
COLONIAL TIENE PRISA
Ante esta situación, Colonial reducirá "significativamente" el saldo de viviendas pendientes de entrega. La empresa ha alcanzado acuerdos con distintos bancos para venderles promociones de viviendas finalizadas en un intento por cerrar el agujero de su abultada deuda. En esta línea, Colonial ha optado por disminuir un 50% el stock disponible para la venta de viviendas en el tercer trimestre.
Mejor evolución presentan las cuentas de Reyal Urbis o Realia. El grupo que controla y preside Rafael Santamaría elevó las preventas de pisos un 7% hasta septiembre. El pasado verano Reyal Urbis y Banesto aunaron esfuerzos para crear Promodomus. Esta nueva sociedad compró a la inmobiliaria promociones en construcción por 312 millones de euros.
La cartera de viviendas pendientes de entregar de Reyal Urbis se redujo un 23%, hasta 1.180 millones. Además, la inmobiliaria, cuya división de promoción y venta de viviendas es la primera fuente de ingresos, asegura contar con algo más de 8.000 unidades en construcción o terminadas, de las que 4.364 se encuentran prevendidas.
Ligero ascenso refleja la participada de FCC y Caja Madrid. Realia experimentó un tímido aumento de las viviendas reservadas en el tercer trimestre de año (92 unidades), frente a los 82 inmuebles obtenidos en el segundo trimestre o los 77 de los últimos tres meses de 2007. En tíérminos monetarios, los ingresos de esta división bajaron un 41% hasta los 62,5 millones de euro. Las cuentas de la compañía tambiíén recogen cancelaciones de acuerdos, sin que se especifique el número total.
ANULACIONES DE CONTRACTOS
“Es normal que se produzcan cancelaciones, ya que quien tenía una vivienda precomprada, ahora que llega el momento de cerrar la compra, o no le dan la hipoteca o puede comprar otras viviendas de similares características con descuentos importantesâ€, expone Juan Moreno, analista de Venture Finanzas. Muchos clientes prefieren perder la fianza adelantada en estos precontratos antes que afrontar compromisos ante el panorama incierto. Lo que se traduce en unos costes financieros que no estaban previstos por las compañías al acabar la promoción. Por un lado, no colocan la vivienda y tampoco puede subrogar las hipotecas correspondientes a esos pisos.
Los expertos creen que las supresiones de este tipo de acuerdos se sucederán en el corto plazo. “Esta debería ser la tónica general de los próximos trimestresâ€, recuerda Moreno. Un factor al que su sumará la reducción de las carteras de preventas. “Las cancelaciones de compraventa, unidas un stock de viviendas nuevas sin vender nos debería llevar a ver los stock de preventas en niveles muy inferiores a los actualesâ€, expone. A su juicio, la actual cartera de casas reservadas es “suficiente†para cubrir varios años de demanda.
Según un estudio de la Federación de Usuarios Consumidores Independientes (FUCI), el 68% de las reclamaciones recibidas por dicha asociación recogen problemas en la compraventa de viviendas. Un 28% de las quejas pertenecían a compradores que cuando formalizaron el contrato reunían todos los requisitos para obtener la financiación necesaria, pero ahora no les conceden el príéstamo hipotecario. Así, un 24% son usuarios que en el momento de firmar la escritura y pese a contar con una hipoteca se ven incapaces de asumir el pago de la misma.
La mayoría de las inmobiliarias cotizadas coinciden en apuntar al endurecimiento de las condiciones de financiación como el principal motivo de la caída en esta línea de esta área de negocio. Motivo al que se unen el menor atractivo de la vivienda como refugio de inversión la desconfianza en la evolución del sector o las expectativas de bajadas de precios.
Las compañías tambiíén advierten de que la recesión económica no sólo está mermando la capacidad de las familias para comprar estos inmuebles, sino que tambiíén puede truncar los futuros compromisos adquiridos con las inmobiliarias.
AJUSTE DE PRECIOS PARA REACTIVAR EL MERCADO
ParaIrene Martínez , responsable del área residencial de CB Richard Ellis , la demanda residencial no ha desaparecido, “está presente y a la espera de que se abra la financiación y de que se ajusten los preciosâ€. Las previsiones de esta consultora dibujan un descenso medio del precio de la vivienda del 20%.
Un ajuste de los precios necesario para que la reactivación del mercado. “El ajuste de precios debe realizarse para que el esfuerzo de las familias vuelva a situarse en límites razonablesâ€, repasa Martínez. En su opinión, la oferta [inmobiliarias, promotoras, etc] ha de tomar conciencia de que en los últimos años los precios se han inflado por diversos factores como elevada demanda, alta inversión, tipos de interíés muy bajos. Elementos que ya no existen.
La eterna pregunta que es ¿cuánto van a caer los pisos? La respuesta de la experta es que bajaran lo suficiente para que la demanda compre. “Si la oferta ajusta precios en la cuantía necesaria en cada caso, la demanda comenzará a comprar, una vez se abra la financiación, lo cual puede ocurrir a lo largo de 2009â€. A tenor de estas condiciones, Martínez cree que la recuperación del mercado residencial podría tener lugar a lo largo de 2010. Si esto no se cumple, la reactivación se hará más difícil y la recuperación tardará uno o dos años más.
En este sentido, las últimas estimaciones del mercado cifran en 3 ó 4 años el proceso de “ajuste†que vivirá el mundo del ladrillo. La semana pasada, el servicios de Estudios de BBVA calculó descuentos del 15% en el precio de los inmuebles. En lo que va de año, el precio medio de la vivienda libre -tanto nueva como usada- cayó un 7,3%, según los últimos datos facilitados por la sociedad de tasación Tinsa.
