“O asumimos los actores de la construcción más riesgo o se cierra el quiosco"

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“O asumimos los actores de la construcción más riesgo o se cierra el quiosco"

ALBERTO CAí‘ABATE
Invertia.com

Las lí­neas de financiación se cierran, los clientes sufren para atender los pagos y los proveedores lo tienen más difí­cil para vender. Este el cí­rculo vicioso en el que está inmerso el sector de la construcción, motor de la economí­a española del nuevo siglo y ahora herido de muerte por la crisis financiera global. Josíé Manuel Hernández, director de la especializada en edificios industriales y logí­sticos Coperfil Construcción, cree que la solución pasa porque todos los actores, bancos, clientes, proveedores y constructoras, asuman más riesgo. “Si no, hay que cerrar el quiosco”. Además, cree que el ajuste de precios repercutirá de manera importante en el valor del suelo.
INVERTIA: ¿Cuál es el principal detonante de la crisis de la construcción?
JOSE MANUEL HERNíNDEZ: En la crisis en la que estamos, el gran problema es la falta de liquidez, y sólo aquellas empresas que tengan buena relación con los bancos saldrán adelante. En nuestro caso concreto, estamos manteniendo esta buena relación con los bancos, a pesar de que el mercado en ese sentido está revuelto. Los bancos vendieron todas sus participaciones en empresas inmobiliarias antes de que esto estallara y hoy, evidentemente, una parte de ellas se tienen que quedar.

I: Ahora, la banca aminora la exposición al riesgo, cerrando por ejemplo lí­neas de financiación a las constructoras.
J.M.H: Un dí­a me dijeron que los banqueros te dan un paraguas para cuando no llueve, pero cuando llueve, te lo quitan. Es lo que está pasando ahora con las lí­neas de confirming. Antes, cuando las tení­as, disponí­as de ellas y las utilizabas en un porcentaje porque tení­as financiación. Hoy dí­a, si tú dejas una lí­nea de confirming ilimitada, al dí­a siguiente todos los proveedores quieren cobrar de manera inmediata por la falta de liquidez, y el banco tampoco puede mantenerlas. Nosotros las estamos usando para una serie de clientes, dependiendo del tipo de proveedor.

I: Las empresas que cubren el riesgo con los proveedores, como Cesce o Críédito y Caución, tambiíén se están curando en salud…
J.M.H: Las empresas de cobertura de riesgo han bajado su riesgo a cero o prácticamente a cero a aquellas compañí­as relacionadas con la construcción y la inmobiliaria. Cuando el mercado estaba bien, las empresas que miden el riesgo te cubrí­an el riesgo, y a nosotros nos pasa lo mismo con los clientes cuando firmamos un contrato nuevo. Antes, en todas las operaciones habí­a una salida para llevarla a cabo. Hoy dí­a, en más del 50% de las operaciones el mayor problema es la falta de liquidez, que el cliente pueda atender los pagos.

I: ¿Recuerda una situación parecida a la actual?
J.M.H: Estamos ante una situación, y esto es una opinión generalizada, muy novedosa, otras crisis han sido diferentes, esta ha sido muy rápida. La del 92 fue muy diferente, la actual ha llegado de una manera muy violenta, y por entonces las empresas tampoco estaban endeudadas y tampoco se financiaba todo. Venimos de una íépoca en la que pensábamos que todos íéramos ricos y ricos hay pocos. Ahora bien, de las crisis se aprende y de las crisis se sale.

I: ¿Y cómo se sale de esta crisis?
J.M.H: Antes te llamaba un cliente y te decí­a que tení­a para nosotros un riesgo de un millón de euros, y ahora sólo tengo 100.000. ¿Quíé haces? Hay que sentarse a negociar, es momento de los empresarios, es la única manera de salir. Porque si no, si te pudieras ir dos años o tres a la playa y cerrar la empresa como un quiosco, te ibas y despuíés volví­as. Pero no se puede hacer, hay que asumir riesgos que antes teóricamente tení­amos cubiertos por aseguradoras que despuíés hemos visto que no estaban cubiertos.

I: Por lo tanto, quizá la solución sea una mayor implicación de todos.
J.M.H: Las reglas del juego han cambiado radicalmente. Habrá que buscar otras nuevas fórmulas, los ciudadanos tenemos que seguir viviendo y las empresas fabricando. Corresponde a todos los actores asumir un poco más de riesgo, sin lugar a ninguna duda, porque si no hay que cerrar el quiosco. El mayor riesgo con el cliente es, lógicamente, que no te pague. Pero antes, si no te pagaba, al menos te quedabas con el edificio y ya lo venderí­as. Pero hoy, quedarte con el edificio es un gran problema.


“ El mayor riesgo con el cliente es que no te pague. Pero antes, si no te pagaba, te quedabas con el edificio y ya lo venderí­as. Hoy, quedarte con el edificio es un gran problema”I: En resumen, que no se vende nada.
J.M.H: El valor del suelo va a tener una gran repercusión en las empresas inmobiliarias. En la construcción, los precios se ajustarán pero no bajarán porque no hay un margen de maniobra grande, los márgenes son ya muy ajustados. Por lo que la caí­da en los precios tiene que repercutir sobre el precio del suelo. El año pasado ya se habí­a tocado techo en el valor del suelo. Llegó un momento en que el precio era tan caro que las operaciones no daban margen para el promotor. Antes, el promotor montaba una operación por la que obtení­a un margen estándar de entre el 15 y el 20%.

I: ¿Cuánto más puede caer el precio del suelo?
J.M.H: Hoy, los inquilinos en las naves industriales quieren pagar menos por sus rentas porque tambiíén venden menos. Y los inversores que compran esos edificios quieren obtener más rentabilidad. Con lo cual, esta ecuación repercute de manera directa en el valor del suelo, con caí­das del 40 ó el 50%. A pesar de todo esto, los propietarios de suelo se resisten a bajar el precio. El primer lí­mite en la caí­da de la valoración del suelo es el lí­mite lógico: si he desarrollado el suelo, con todas sus inversiones, estoy dispuesto a vender a lo que me ha costado quitando mi margen e incluso asumiendo algunas píérdidas, pero no a la mitad de precio. Al final, es claro que el precio del suelo bajará, pero en función de lo prolongada que sea la crisis y de las necesidades en cada momento. De todas formas, lo bueno se va a seguir manteniendo.

I: ¿De quíé forma se puede afrontar este cambio de escenario?
J.M.H: Coperfil ha puesto en marcha el go contract, que consiste en atender la demanda del operador [inquilino], contactamos con el inversor y con el dueño del suelo y montamos una operación. Nosotros asumimos los riesgos que son derivados de toda la gestión hasta que el operador empiece a pagar su renta. Con lo cual, no sólo construimos, sino que tambiíén ofrecemos todo el asesoramiento de la operación, buscar la financiación hasta que el inversor se pueda quedar en la operación. Y al dueño del suelo ofrecerle todas las garantí­as de que la operación se llevará adelante. A principios de este año ya realizamos algunas operaciones. Este planteamiento de Coperfil se inicia porque el precio del suelo industrial estaba tan caro (600 euros por metro cuadrado), que los riesgos eran muchos a la hora de meterte en cualquier operación.

I: ¿Cuál es el perfil del inversor dispuesto a apostar por proyectos inmobiliarios?
J.M.H: Fondos de inversión, bancos, familias patrimonialistas y los mismos dueños del suelo, que evidentemente no tienen la liquidez para desarrollarlo pero que sí­ estíén dispuestos a mantenerlo. Los fondos son muy exigentes y sólo quieren activos que no pierdan valor. En este sentido, en el contexto de la nueva normativa, los edificios construidos en los últimos cinco años tienen una gran ventaja, sobre todo en el tema de la energí­a renovable, que es la batalla que tenemos que ganar en los próximos años.

I: Entonces la salida parece ser productos con valor añadido.
J.M.H: Vemos que claramente se apuesta por los polí­gonos, que es donde se genera la energí­a y donde se consume [placas solares en las cubiertas de las naves industriales]. Por un ejemplo, en un centro logí­stico podemos producir dos o tres veces la energí­a que se consume. Llegará un momento en que tú podrás producir la energí­a y vender a tu vecino, y esta es la guerra que hay que ganar en los próximos años. En esta crisis, hay que apostar por este tipo de edificios que sean energíéticamente eficientes.

I: La reducción de costes se impone como indispensable para salir de la crisis. ¿Cómo se puede abaratar la producción?
J.M.H: Hay que mirar las cuentas y ver que costes podemos reducir, hay que optimizar los costes. Es necesario mentalizar a tu personal de que hay que ser austero. Tambiíén es necesario tener una buena cartera de clientes.

I: ¿Y por la parte del trabajador?
J.M.H: La no renovación de los trabajadores es un hecho. Nosotros vamos a facturar este año el mismo dinero que el año pasado, unos 230 millones, y la pregunta es: ¿lo podemos hacer con menos gente? Seguro que sí­, porque antes pensábamos siempre en una proyección de futuro.

I: ¿Hay clientes que pueden aportar negocio en este entorno?
J.M.H: Las empresas que ahora están creciendo tienen una oportunidad inmejorable para la compra de naves industriales porque pueden conseguir algo que antes era imposible por precio u otros motivos. Las empresas de energí­a renovable, la logí­stica sigue tirando, la empresa industrial tampoco se guí­a siempre claramente por la crisis, porque las decisiones se han tomado y una empresa tiene que estar tecnológicamente a la última.


“Tras la crisis seguro que habrá menos empresas de las que hay ahora. Nadie construirá a riesgo para esperar si alguien se lo alquila o se lo compra”I: ¿Cómo cambiará el sector de la construcción una vez pase la crisis?
J.M.H: Una vez que finalice la crisis, en el sector habrá una nueva manera de hacer negocio, las constructoras no se limitarán a construir, sino tambiíén a añadir más valor para el cliente. Seguro que habrá menos empresas de las que hay ahora. Nadie construirá a riesgo para esperar si alguien se lo alquila o se lo compra, sino que las cosas habrá que hacerlas con demanda y conociendo muy bien todo lo referente al sector, innovaciones tecnológicas y demás, y tambiíén conociendo muy bien al inversor y al usuario. En Francia hubo una crisis similar a esta y hubo una reorganización parecida del sector.

I: ¿Se puede producir un proceso de concentración, similar al de la banca?
J.M.H: Si existe una concentración de empresas, es para que salga algo más fuerte. Lo que se ha dado hasta el momento en todo caso es lo contrario. Las empresas que se unan es para que se complementen, no para unir una empresa con dificultad con otra que tambiíén estíé en dificultad. España se ha quedado pequeña, los mercados no son como antes, hoy dí­a la mayorí­a de los actores tienen una presencia nacional, por lo que creo que un posible proceso de concentración se dará con empresas del exterior. Fuera de España existen oportunidades: nosotros estamos en Polonia, donde se está produciendo el desarrollo logí­stico que ya hemos vivido en España. En los paí­ses del Este hay oportunidades en este sentido, tambiíén en la India, donde estamos en contacto con promotores españoles.

I: ¿En quíé cambia el modo de trabajo de aquí­ en comparación con el extranjero?
J.M.H: No puedes llegar a un paí­s sin estar asesorado por personas de allí­, abogados, constructoras bancos… En este sentido hay mucha más facilidad para ir al Este que para ir a China. Lo que sabemos hacer y hemos hecho aquí­ intentaremos hacerlo en otro paí­s, amoldando el discurso a las necesidades reales de ese paí­s. El operador logí­stico necesita lo mismo que en Rumania que aquí­, eso sabemos hacerlo, pero no vamos a entrar en otros negocios de la construcción.

I: ¿Para cuando cree que volverá la normalidad al sector?
J.M.H: Nadie lo sabe, pero lo que es cierto es que el próximo año va a ser muy austero de previsiones, resultados y en las exigencias con tus clientes y los proveedores, y entendemos que cuando vuelva a haber dinero en el mercado volverá a llegar a empresarios y particulares. Yo creo que la confianza es un factor primordial. Podrá ser en un año o en dos, pero la crisis terminará y el dinero volverá a fluir.