consulta sobre construccion

[carlos88]

primero no tengo ni idea del tema construcion por eso pregunto a quien entienda
repercusion del suelo sobre precio de coste de construccion de un piso
ejemplo 8500 euros sobre precio final no de venta sino de coste de 45000 euros
es un porcentaje correcto
sobre coste de 45000 venta de 60000 es un margen normal dentro de la construccion
es para realizar una operacion en argentina en una ciudad de la provincia de buenos aires
los temas legales estan controlados, ademas la operacion se hace con un arquitecto mano en llave
quien me pueda explicar algo se lo agradezco
si cree que en vez de usar el foro puede utilizar en mp
saludos y gracias de antemano

[dolomita]

Para calcular la repercusión debes sumar el número de viviendas del edificio y multiplicar por los 8500, o calcular en tu vivienda la repercusión por m2 y mutiplicar luego por el total del edificio,de esta manera sabras el precio del terreno y juzgaras por el mercado si es caro o barato.La parte constructiva en España en coste puede rondar los 600€ m2 para una calidad normal;evidentemente en Argentina por sus sueldos no deberí­a  deberí­a llegar a la mitad,con lo que vuelta  a lo mismo, multiplicas por m2 y lo que salga.En cuanto a venta el margen lo fijas tu de acuerdo al mercado desde O% al infinito.Un saludo.

[carlos88]

gracias de entrada dolomita
lo que yo intentaba decir es si 8500de coste de suelo sobre un precio final de coste de 45000 si esta correcto o es caro, es decir una repercusion de suelo del 19% sobre coste, a mi parece correcto
el margen esta calculado sobre un 30% llevando unos 18 meses toda la operacion

[enderw]

No síé en Argentina, y poco en españa, pero te puedo intentar dar unas pinceladas de cosas a tener en cuenta.

El precio medio para construir en calidades media-alta ronda los 800-1000 € metros cuadrado (incluidas licencias y margen del constructor).

Es importante que decidas si actuas como promotor (actividad economica, y fin ultimo la venta) a fin de darte de alta como tal y poderte deducir el IVA que todo el mundo repercutira en su factura.

Fundamental hacer un seguir de responsabilidad civil (tanto si eres promotor como auto-promotor), hay sentencias que responsabilizan en ultima instancia al promotor en caso de accidente.

Lo mejor suele ser un constructor no muy pequeño, ni muy grande, y que íél subcontrate las partes externas a su empresa.

Lo primordial es un buen arquitecto, serio y que no estíé vinculado con la empresa constructora.

Si tienes mas interíés creo que aún guardo un articulo muy bueno sobre todos los pasos que debemos seguir para hacer una promocion (aplicado a rehabilitación de edificios y construcción de chalets o similares) y aunque no sabrí­a como hacertelo llegar por aquí­, seguro que el Gran Padre del Foro nos ayudarí­a.

[carlos88]

alli en argentina en lo poco que conozco el arquitecto se encarga absolutamente de todo
el arquitecto con el cual se esta en gestiones es un arquitecto que trabaja con una calidad mediaalta
mi amigo le ha comprado ya cuatro pisos antes de empezar las obras y dos que le ha entregado esta supersatisfecho, los otros se los entrega a finales de año
las operaciones le han salido muy bien el los dedica a alquiler
si lo hacemos seriamos promotores
gracias

[Corealso]

Carlos.

Todo depende del mercado. El coste del suelo, cuanto más cíéntrico, más repercusión tiene. Aquí­ en A Coruña hay edificios con una repercusión de 180.000/200.000 por vicienda y los hay de 10.000. Lógicamente eso va a influir en el precio de venta, tanto por la repercusión, como por la situación.

Los precios de construcción suelen estar sobre los 600 eur/m2 y por aquí­ no hay grandes diferencias.

Tienes que tener en cuanta los gastos de administración (Proyectos, licencias, altas de todo: luz,agua...- , seguros, que por lomenos aquí­ son obligatorios, controles tíécnicos, ...) todo esopede ser un gastoimportante.

Además tienes que tener en cuanta los gastos financieros, yo los tendrí­a en cuanta tantoen financiación agena como propia, ya que si no tienes el dinero te cuesta y si lo tienes te tiene que producir, además de los gastos de notarios, registros, AJD, division horizontal, constitución de hipoteca (por lo menos en este paí­s se vende mejor con hipoteca) y adem´s tienes que tener en cuantalos gastos de gestión de cobros y pagos a cuanta, los posibles avales a los compradores por esas entregas a cuenta.....

En cuanto al beneficio en años pasados los promotores llegabana beneficios del 100% y más. Ahora mismo no bajan del 30/40% a pesar de las rebajas que nos venden.

No síé si te ayudíé en algo o no. Entiendo que loprimero que tienes que hacer es ver por donde "van los tiros" en la zona, ya que los precios pueden noparecerse en nada a los de por aquí­.

Si quieres más información debo de tener algún estidio económico de alguna promoción enla oficina (o de varias).

(Consejo: si te metes,no vendas a inversores y ten siempre una puerta trasera,pide entregas a cuanta razonables y que el que controla la obra "se juege algo")

Saludos,

[carlos88]

gracias corealso, en aregentina ni dios funciona con hipoteca, bueno alguno odian alos bancos
si al final hago algo es porque mis colegas argentinos estan en el barco
los precios alli no se parecen en nada a los de aqui
un departamento de 70 metros comprandolo bien te sale en una zona normal por los 65-70000 dolares es decir 50000 euros
para que te hagas una idea un piso asi se suel alquilar por unos 800-1000 pesos mes  es decir a unos 200 euros
todas las operaciones que he seguido han salido muy interesantes pero existe un problema el cambio dolar euro hay es donde yo veo el mayor riesgo o mayor beneficio
gracias corealso

[carlos88]

corealso, una de las razones por las quue quiero tener una pica en argentina, ademas de la ventaja del idioma, es que el mercado argentino desde el punto de vista bancario tienen una cuota importante el bbva y san.
la pregunta que yo me hago es cuanto tardaran en lanzar las campañas hipotecarias y cuando lo hagan la venta de viviendas se dispararan. hoy la mayoria compra casa cuando tiene el efectivo, confian muy poco en los bancos
logico despues  del corralito
y luego la otra y la mas importante cuento con personas metidas en el mundo de compra venta desde hace años y con mucha relacion con los escribientes bueno aqui notarios
saludos

[carlos88]

la idea que se baraja es financiar la obra, sobre por parte de los argentinos jajjajaja, y realizar las ventas llave en mano y dolares en la otra  :016: :016: :016:

[OCIN]

cuidado que va a haber pronto otro corralito en argentina
hazlo todo bien atado

salud2.

[carlos88]

es probable, pero tambien te digo que fue una temporada impresionante para realizar negocios en argentina, fue una epoca en la gente que tenia efectivo compro lo que quiso y mas por precios impemsables, por la informacion que tengo con tener tarjeta de credito comprabas lo que querias
el padre de mi amigo compro dos dias antes del corralito unos locales comerciales por un buen precio, el que los vendio al de dos dias no tenia ni locales ni dolares putadon impresionante