Martes, 23 de Febrero del 2010 - 14:43:28
En los próximos años, una ola de impagos de príéstamos comerciales de bienes raíces podrían amenazar al ya debilitado sistema financiero de EEUU. El Grupo de Supervisión del Congreso está profundamente preocupado de que las píérdidas de príéstamos comerciales pudieran poner en peligro la estabilidad de muchos bancos, especialmente los medianos y pequeños, y que esto repercutiera negativamente en la ya debilitada economía.
Entre 2010 y 2014 alrededor de 1,4 billones de dólares en críéditos inmobiliarios comerciales van a llegar a su fecha de maduración. Casi la mitad de ellos están en la actualidad en "underwater" (cuando el valor del príéstamo es mayor que el valor del activo que lo garantiza). El valor de las propiedades comerciales ha caído más del 40% desde el comienzo de 2007. El aumento del ratio de no ocupación está en un rango del 8% para los inmuebles multifamiliares al 18% de los edificios de oficina, y con las rentas cayendo un 40% para las oficinas y un 33% para los espacios comerciales, ha provocado una fuerte presión bajista en los precios de estas propiedades.
Las mayores píérdidas en los príéstamos de estos activos se prevíén para el 2011. Las píérdidas bancarias por este concepto podrían estar en un rango entre 200.000-300.000 millones de dólares. El test de tensión realizado el último año para las 19 mayores instituciones financieras solo examinaban las reservas de capital hasta final de 2010.
Es más, los bancos pequeños y medianos no fueron sometidos a estas pruebas de tensión, a pesar de que estos bancos están proporcionalmente más expuestos que los grandes a las píérdidas en príéstamos comerciales de bienes raíces.
Una ola significativa de impagos de hipotecas comerciales afectaría a todos los estadounidenses. Complejos de oficinas vacías, hoteles y tiendas al podrían conducir directamente a píérdidas de puestos de trabajo. Las ejecuciones hipotecarias en los complejos de apartamentos podrían empujar a las familias fueras de sus viviendas, aunque no hubieran dejado de pagar ni un mes el alquiler. Esto provocaría nuevas restricciones de críédito y la vuelta a la recesión económica.
Es difícil predecir el número de ejecuciones hipotecarias que se van a producir. En el peor de los casos, veríamos como cientos de bancos medianos y pequeños entrarían en situación de insolvencia. Debido a que estos bancos desempeñan un papel fundamental en la financiación de las pequeñas empresas, que crean un gran número de puestos de trabajo, la caída de estas entidades ampliaría la recesión económica anterior.
Estado actual de los Bienes Raíces Comerciales
El mercado comercial de bienes raíces está experimentando actualmente una considerable dificultad por dos razones distintas. En primer lugar, la actual desaceleración económica ha provocado un dramático deterioro de los fundamentales. El aumento de las tasas de desocupación y la caída de los precios de alquiler, son los problemas actuales de estos activos. La disminución de los flujos de caja afecta a la capacidad de los prestatarios para hacer frente a los pagos requeridos del príéstamo. La caída del valor de estos bienes hace más difícil refinanciar los príéstamos en los tíérminos actuales, independientemente de la solidez del solicitante del príéstamo, y de la calidad de los bienes.
En segundo lugar, el desarrollo de la burbuja de los bienes raíces comerciales se redujo en el nacimiento de una importante cantidad de críéditos inmobiliarios comerciales sobre la base de criterios que se han debilitado de forma drástica. Estos príéstamos se basaban en alquileres demasiado agresivos o proyecciones de flujo de caja ahora no realistas. Los príéstamos de este tipo de encontrarán en muchas dificultades ya que las previsiones no se materializarán en propiedades ya excesivamente apalancadas.
Las condiciones económicas y el deterioro de los fundamentales del mercado
La salud del mercado de los bienes raíces depende de la salud de la economía en general. En consecuencia, los fundamentos del mercado probablemente se mantendrán díébiles en el futuro previsiblemente. Esto significa que incluso los proyectos financiados sólidamente se encontrarán en dificultades.
En los últimos trimestres las tasas de desocupación han ido en aumento, y los precios medios de alquiler se han reducido.
Las tasas de desocupación van a seguir siendo elevadas en el futuro, y seguirán poniendo presión sobre los precios de alquiler de todos los principales tipos de propiedades comerciales. En conjunto, este descenso de la demanda y la excesiva oferta harán que muchos proyectos no sean viables.
Además del deterioro de los fundamentos del mercado, el precio de la propiedad comercial se ha desplomado, como vemos en el siguiente gráfico.
La distribución actual de los príéstamos comerciales de los bienes raíces puede ser particularmente problemática para las pequeñas empresas, ya que los bancos regionales tienen la mitad casi de sus príéstamos.
Algunas casas de análisis independiente estima que la exposición de los bancos a los bienes raíces aún mayor que lo que ha estimado la Reserva Federal, que es próxima a los 2 billones de dólares.
Conclusión
Hay una crisis inmobiliaria comercial en el horizonte, que puede afectar gravemente al sistema financiero. Este escenario puede conducir a una severa recesión y altos niveles de desempleo, añadiendo dificultades la refinanciación de las propiedades.
Hay un consenso en que el mercado inmobiliario comercial sufrirá dificultades considerables por una serie de años. Estas dificultades pueden trasladarse a las instituciones de depósito, en particular, las de mediano y pequeño tamaño, y que poseen el 50% de los críéditos de las pequeñas y medianas empresas.
No hay manera de predecir con certeza si la actual recuperación económica es de suficiente fortaleza como para reducir estos riesgos, ante la necesidad de refinanciación a gran escala de hipotecas comerciales en el período 2011-2013.
(Mike Shedlock de SitkaPacific Capital Management)
