El sector inmobiliario ha tocado zafarrancho de combate para forzar al Gobierno a prorrogar urgentemente la vigencia de un decreto ley que aprobó en diciembre de 2008 para evitar que las promotoras entraran masivamente en causa de disolución, como consecuencia del quebranto patrimonial ocasionado por la depreciación de sus activos.
Este decreto, que introdujo temporalmente un ríégimen de excepcionalidad a las causas de disolución societaria establecidas en la ley, ha expirado el 1 de enero de 2010. Por el momento, el Gobierno no lo ha prorrogado o, al menos, nadie es consciente de que lo haya hecho.
A día de hoy, los expertos calculan que más del 50% de las firmas inmobiliarias tienen fondos propios negativos o, lo que es lo mismo, se encuentran en causa tíécnica de disolución.
Excepción legal
La Ley de Sociedades Anónimas y la ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada obligan a las empresas bien a disolverse, bien a ampliar capital, si incurren en unas píérdidas tales que su patrimonio neto quede reducido a una cantidad inferior a la mitad de su capital social.
A finales de 2008, y anticipándose al desequilibrio patrimonial que, en el tejido empresarial en general y en el inmobiliario en particular, iban a ocasionar las ingentes dotaciones en las cuentas de resultados de 2008 por la depreciación de los activos, el Gobierno aprobó de urgencia el decreto ley 10/2008 para evitar un desastre inminente.
En la práctica, el Ejecutivo eximió de la obligación legal de disolverse o de ampliar capital a todas aquellas empresas cuyo desequilibrio patrimonial hubiera sido causado “por las píérdidas por deterioro derivadas del inmovilizado material, las inversiones inmobiliarias y las existenciasâ€.
Pero el Gobierno, tal vez pensando ingenuamente que en un plazo de dos años los activos y las inversiones inmobiliarias volverían a recuperar los valores anteriores a la crisis, limitó la vigencia de esta excepción legal a los ejercicios 2008 y 2009.
Al galope
Lejos de una revalorización, los activos inmobiliarios han agravado de forma galopante su deterioro durante todo 2009. Salvo Renta Corporación y Reyal Urbis, que ya lo han hecho, todas las inmobiliarias cotizadas presentarán, entre hoy y el lunes, los resultados de 2009. Los expertos prevíén que los 6.200 millones a los que ascendieron las dotaciones por depreciaciones de activos de las cotizadas en 2008 sean peccata minuta en comparación con los del ejercicio 2009.
Según fuentes del sector inmobiliario, las promotoras están negociando con el Gobierno, a travíés del lobby G-14, una extensión legal del real decreto ley 10/2008.
Los expertos, no obstante, están divididos en torno a la fecha de la expiración del decreto. Fuentes del sector inmobiliario señalan que, si bien formalmente la exención legal caducó el 1 de enero de 2010, se extiende en la práctica hasta el 30 de junio de 2010, límite oficial para la presentación de las cuentas de resultados de 2009.
Desde ese momento, y siempre y cuando el Gobierno no extienda la vigencia del decreto, las empresas tendrían otro año de plazo, hasta junio de 2011, para cerrar el negocio vía concurso de acreedores o bien sobrevivir a travíés de una improbable ampliación de capital, o mediante el trasvase del agujero patrimonial a la deuda y negociar su refinanciación con las entidades financieras, las víctimas colaterales de esta situación.
Pero los juristas no están de acuerdo con esta interpretación. Según Fernando González González, presidente de Iure Abogados, una de las firmas más activas en España en asesoramiento en procesos concursales, “el 1 de enero de 2010 cayó el escudo protector y, hoy por hoy, no hay amparo legal para las empresas que se encuentren en desequilibrio patrimonialâ€.
Este experto explica que “un administrador diligente de una empresa que se encuentre en esta situación tiene la obligación legal desde el 1 de enero de estar al corriente de la misma, y cuenta con dos meses de plazo (hasta el 1 de marzo de 2010) para solventar el problema vía ampliación de capital. Si llegado este plazo, no presenta concurso de acreedores (la única forma de cerrar una sociedad ordenadamente), “es responsable solidario de las obligaciones de la empresa, es decir, tendría que responder con sus bienes personales de las deudas societariasâ€.
Las implicaciones para las entidades financieras
Lo lógico es pensar que el Gobierno prorrogará, más pronto que tarde, la vigencia de la disposición transitoria del real decreto 10/2008, o que, en su defecto, apruebe una iniciativa legal en la misma dirección.
Las repercusiones de la negativa a renovar esta disposición no se limitarían al sector inmobiliario (aunque sería la industria más afectada), sino a muchas otras empresas que han incurrido en desequilibrio patrimonial entre los años 2008 y 2009. Asimismo, el impacto en la banca sería muy contundente. Ya no sólo por su condición de principal acreedora del sector inmobiliario, sino tambiíén porque una parte de las grandes promotoras tiene ya como accionistas a las entidades financieras.
