La digestión de la burbuja inmobiliaria será más lenta de lo previsto inicialmente. Al menos, para el Servicio de Estudios de Catalunyacaixa, que en su último informe de coyuntura retrasa hasta la segunda mitad de 2012 el comienzo de la absorción del stock de pisos sin vender, un stock que cifra en 798.000 viviendas. Es decir, alrededor del 3,2% del parque total.
La caja catalana ‘culpa’ de este retraso a la construcción de pisos de protección oficial, que lejos de reducirse en coherencia con los planes de ajuste fiscal del sector público, continúa creciendo. Hasta el punto de que en 2010 se terminaron 53.000 pisos protegidos que han contribuido a engordar el saldo entre pisos vendidos y acabados, y que Catalunyacaixa cifra en 15.000 viviendas. O dicho en tíérminos más precisos, el stock continúo creciendo el año pasado tras haberse terminado de construir 258.000 pisos y vendido únicamente 243.000 unidades.
Para hacerse una idea de lo que significa el actual ritmo de construcción de viviendas de protección oficial hay que tener en cuenta que representa el 21,8% del total (el resto son de promoción libre), el mayor porcentaje de la díécada. O el doble respecto de 2007, que marca el comienzo de la crisis económica, aunque la desaceleración en el número de construcción de viviendas comenzó a manifestarse un par de años antes.
Los datos de la caja catalana suponen una fuerte corrección respecto de las presentaciones que viene haciendo el Gobierno en el extranjero, y que concluyen que en 2013 apenas quedarán 200.000 viviendas sin vender tras aligerarse el stock. Josep Oliver, economista de Catalunyacaixa achaca esta discrepancia al menor ritmo en la creación de hogares respecto de lo que prevíé el Ministerio de Economía. Según sus estimaciones, entre 2011 y 2015 nacerán cada año alrededor de 138.000 hogares, a años luz de los 430.000 de media que se crearon en los años que van entre 2000 y 2008. Y que en buena parte explican el boom del ladrillo.
El stock de viviendas sin vender, en todo caso, es escasamente homogíéneo. Hasta el extremo de que hay provincias como Castellón donde existen unas 106.000 viviendas sin vender (un 20% del parque total), mientras que otros lugares apenas llega al 3%. La fotografía que dibujan los economistas de Catalunyacaixa sobre los territorios con mayor stock de viviendas sin vender va desde Girona a Cádiz más Madrid y Toledo en la zona centro. Zaragoza, Vizcaya, La Coruña y Pontevedra en el norte y las dos provincias de las Islas Canarias.
A menor tamaño del municipio, mayor stock
Lo curioso del caso es que los municipios de menos de 50.000 habitantes, que concentraban aproximadamente el 54% del parque total de viviendas de España en el cuarto trimestre de 2010, acumulan el 69% de todo el stock de viviendas nuevas pendientes de venta. En el otro extremo, las capitales de provincia, con cerca del 29% del parque de viviendas del conjunto de España, concentran únicamente el 15% de las viviendas pendientes.
En cuanto a precios, los economistas de la caja catalana tambiíén observan enormes disparidades provinciales. La estadística oficial habla de que el precio medio de los pisos entre 2008 y 2011 ha caído en tíérminos nominales un 15,4%, aunque en tíérminos reales (depende del deflactor que se utilice) se estaría hablando del entorno del 20-25%.
Sin embargo, mientras que en Toledo, Málaga, Murcia, Madrid, Guadalajara y Alicante el descenso en tíérminos nominales (sin inflación) ha sido superior al 20%, en lugares como Orense y Soria el precio de la vivienda no sólo no ha bajado, sino que ha subido en los últimos tres años. Un 2,7% en el primer caso y un 0,5% en el segundo.
El estudio utiliza estadísticas de la OCDE para llegar a la conclusión de que el período de expansión 1995-2007 -la burbuja inmobiliaria- ha sido “inusualmente dilatado†en relación a la experiencia histórica anterior. Frente a los 28 y los 21 trimestres de alza durante las fases alcistas de los ciclos de los años 70 y la segunda parte de los años 80, la que precedió a la crisis actual alcanzó 44 trimestres. Es decir, un periodo extraordinariamente largo, lo que explica que el precio real de la vivienda creciera nada menos que un 120% en tíérminos reales. Por debajo, en todo caso, de Irlanda (257%), Reino Unido (166%) o Noruega (142%), pero muy por encima de EEUU (50%) o Italia (40%). Y a una distancia sideral de Alemania, con una caída de precios del 24% en 12 años.
Si se mira más hacia atrás, los datos de la OCDE muestran que en los últimos 40 años sólo en Irlanda y en Suecia los precios de la vivienda han subido más que en España, un 70%. A la luz de estos datos, la conclusión que saca Josep Oliver es que los precios de la vivienda –frente a la opinión que manifiesta el Gobierno en público- continuarán cayendo en los próximos trimestres. Al menos, hasta que el mercado sea capaz de absorber buena parte del stock de viviendas sin vender.
