Propinvest replantea la financiación para la compra de la Ciudad Financiera del Banco Santander
Las turbulencias financieras han obligado al consorcio inversor británico a recurrir a un críédito tradicional para cerrar la adquisición del complejo corporativo de Santander. Se prevíé que la operación culmine a finales de julio.
Propinvest, el consorcio inversor con el que Santander llegó a un acuerdo en enero para la compra de la Ciudad Financiera de Boadilla por 1.900 millones de euros, ha tenido que afrontar en los últimos meses dificultades para cerrar la adquisición de este activo inmobiliario. La primera intención del consorcio inversor era la de financiar la compra mediante la titulización de las rentas que generaría el inmueble.
El acuerdo firmado con Santander recoge un esquema de sale and leaseback (venta y posterior arrendamiento), mediante el cual el banco se quedaría en el inmueble como arrendatario durante 40 años pagando un alquiler de 80 millones. En total, 3.200 millones euros, sin contar el efecto inflacionista, que Propinvest contaba con poder titulizar. No obstante, las actuales condiciones en los mercados financieros han hecho inviable esta solución para financiar la operación.
Desde que estalló la crisis financiera, el mercado ha cerrado sus puertas a esta vía, debido a que se ha disparado la aversión al riesgo de los inversores. La Comisión Nacional de Energía (CNE), por ejemplo, se ha visto obligada a retrasar en dos ocasiones la titulización del díéficit de tarifa por la alta rentabilidad exigida por el mercado y Ferrovial ha tenido que buscar alternativas para financiar la compra de BAA, ante las dificultades para lanzar uno de los mayores fondos de titulización de la historia.
En este contexto, Propinvest ha tenido que cambiar sus planes y recurrir a una financiación tradicional, a travíés de un pool de bancos, para llevar a cabo la compra que, inicialmente, estaba previsto que se cerrase el pasado marzo. Las condiciones y el precio pactados entre Santander y Propinvest no se han modificado.
Las negociaciones para sacar adelante esta nueva financiación se han alargado durante tres meses, lo que obligó a los inversores a solicitar a Santander un aplazamiento para la firma del acuerdo final. La entidad solicitó un aval a Propinvest para prolongar el cierre de la transacción, que los inversores aportaron, según fuentes financieras. En este tipo de situaciones, los avales solicitados suelen rondar el 3 ó 4% del total de la operación.
Sin peligro
No obstante, la transacción no corre peligro y está previsto que se cierre antes de que acabe julio, cuando culminen las negociaciones para la sindicación de los críéditos bancarios.
Propinvest pactó con la entidad que preside Emilio Botín un contrato de sale& leaseback, que contemplaba rentabilidades (yields) para el comprador cercanas al 5%, cuando los costes de financiación de operaciones de compra de inmuebles no bajan hoy en día de los 175 puntos básicos sobre euribor.
Fuentes de Santander confirmaron a este periódico el retraso en la operación, si bien aseguraron que confían en que la transacción se cierre en las próximas semanas. De hecho, las mismas fuentes aseguran que el banco no ha estudiado aún ninguna alternativa a esta venta.
La Ciudad Financiera del Santander comprende 13 edificios, con 100.000 metros cuadrados de oficinas distribuidos en 165 hectáreas. La venta del complejo, encardinada en la desinversión de la mayor parte del patrimonio inmobiliario del banco, reportará a la entidad presidida por Emilio Botín unas plusvalías de más de 600 millones.
El primer banco español anunció que vendería su patrimonio inmobiliario en España, incluida su red de oficinas, en el marco de la operación de compra de ABN Amro, que realizó junto con Royal Bank of Scotland y Fortis. Inicialmente, estaba previsto que Santander pagara unos 19.000 millones para esta compra pero, finalmente, la venta posterior de Antonveneta (filial italiana de ABN) redujo el coste neto a los 11.000 millones.
El año pasado, Santander obtuvo unos 1.076 millones de euros de plusvalías con la venta de sus edificios, mientras que captó otros 7.000 millones de euros mediante la emisión de bonos obligatoriamente convertibles en acciones. El banco ya desembolsó el dinero correspondiente a su parte de ABN Amro.
Abriendo camino
Santander fue la primera entidad financiera que introdujo en España el mecanismo del sale& leaseback como fórmula de optimización del balance. Su ejemplo ya ha sido seguido por otras entidades, como Caixa Galicia o Banco Popular, que esta misma semana anunció la venta de sus sedes territoriales.
Los paralelismos con la torre del HSBC
Una operación que guarda ciertas similitudes con los problemas que atraviesa la venta de la Ciudad Financiera de Santander
es la refinanciación del príéstamo concedido por el HSBC a la inmobiliaria Metrovacesa para adquirir la sede de la propia entidad financiera, en el distrito londinense de Canary Wharf. De los 1.100 millones de libras (1.376 millones de euros) que abonó Metrovacesa por el inmueble, 810 millones de libras los consiguió a travíés de un críédito puente concedido por el propio HSBC, con la garantía del inmueble.
El príéstamo vencía a finales de 2007, pero fue prorrogado hasta el 27 de noviembre de 2008 ante la dificultad de refinanciarlo mediante una emisión de títulos. Metrovacesa y HSBC sigue negociando fórmulas para cerrar en plazo la refinanciación, de momento sin íéxito aparente. El banco no ha reconocido la venta de la torre en sus estados financieros de 2007.
