Estefanía Fonseca
Las inmobiliarias cotizadas no podían haber empezado el año con mejor pie. La media de revalorización del sector en lo que llevamos de 2011 supera el 40%. Sin embargo, pocas cosas han cambiado en el negocio: la deuda es cuatro veces superior a su valor en Bolsa, unos niveles muy similares a los que registraban hace dos años.
Las inmobiliarias se han coronado como las reinas del rally bursátil de enero. Para apoyar este subida, los inversores han contado con varios argumentos a favor: la gira del Ministerio de Fomento para colocar fuera el stock de pisos; la bancarización de las cajas y sus mayores requerimientos de capital o la refinanciación de Rayet, accionista a su vez de la cotizada Quabit.
Pese al soplo de aire fresco que ha oxigenado las rentabilidades de estas firmas, lo cierto es que la deuda del sector sigue siendo desorbitada: cuatro veces su valor en Bolsa, de acuerdo con los resultados del tercer trimestre de 2010.
En la radiografía de ladrillo español, Inmobiliaria Colonial es la compañía con el mayor número de acciones en la Bolsa y tambiíén, la de títulos con menor valor. Tras acometer dos ampliaciones, condición sine qua non para refinanciar su deuda, el capital de la compañía ha ido aumentando progresivamente para pasar de 1.700 millones de acciones a 22.591 millones. En contraposición, su endeudamiento se ha reducido a un ritmo mucho menor hasta cerrar el tercer trimestre del año con 4.263 millones de deuda neta.
A cierre del lunes, los papeles de la firma controlada por la banca acreedora escalaron hasta los 0,092 euros, su cota más alta desde mediados de octubre del año pasado. En lo que va de 2011, las coloniales han repuntando más de un 45%.
Metrovacesa es, por detrás de Quabit, una de las cotizadas que mejor ha sabido aprovechar el último filón de las inmobiliarias en el mercado. La firma controlada tambiíén los bancos acreedores ha subido cerca de un 50% aunque es la que ostenta el mayor endeudamiento neto del negocio con 5.626 millones. Mientras, su valor en Bolsa roza los 640 millones, casi nueve veces menos.
En la misma disyuntiva se encuentran Realia, Renta Corporación y Reyal Urbis. La firma controlada por FCC y Caja Madrid posee una capitalización de 471 millones de euros, frente a 2.062 millones de deuda neta. El valor bursátil de Renta Corporación es seis veces inferior a su deuda (286 millones) y el de Reyal Urbis en torno a nueve veces menor (3.846 millones).
POCA VISIBILIDAD
“Las perspectivas que manejamos para el sector es que la actividad residencial se mantendrá plana en 2011 con la construcción de aproximadamente 100.000 viviendas nuevasâ€, explican desde Interdin. Desde la casa de análisis creen que las últimas subidas del sector en Bolsa han sido relativamente exageradas “si se compara la cotización de las compañías con los valores netos estimados para 2011â€.
En este sentido, Interdin matiza que tanto el mercado como los bancos hacen distinciones dentro del sector inmobiliario en función de la calidad de los activos que posee cada empresa. “¿Por quíé ha podido refinanciar su deuda Vallehermoso y con tan buenas condiciones? Pues por la calidad de sus activosâ€, sentencian. Además, Interdin tampoco descarta más rebajas en la tasación de los bienes de las inmobiliarias, a medida que las entidades financieras tengan la necesidad de reforzar sus fondos propios.
Los analistas recuerdan que para que las inmobiliarias vuelvan a ser atractivas al inversor debe de, primero, producirse un crecimiento del PIB; segundo, mejorar el acceso a la financiación; tercero, que las cotizadas vuelvan a registrar beneficios; cuarto, que se reduzcan los niveles de deuda y por último, que se elimine la presión accionarial.
“En los dos últimos trimestres, la recuperación del negocio de las inmobiliarias ha sido más ficticia que real, ya que ha venido de la mano de factores de tipo fiscal –subida del IVA y fin de la deducción por vivienda-, más que por una recuperación consistente en el mercado“, explica Gonzalo Pajares, de Inverseguros.
LAS RECOMENDACIONES NO ACOMPAí‘AN
El consejo de analistas lo tiene claro: vender inmobiliarias. Sólo UBS mantiene consejo de neutral sobre Colonial a la que da un precio objetivo de 0,06 euros por acción, muy inferior a su cotización actual. Más optimista es Ahorro Corporación que da un precio objetivo de 0,1 euros.
A juicio de los experto, los títulos de Metrovacesa tambiíén están sobrevalorados. Las últimas cuatro recomendaciones sobre el valor le dan un precio muy inferior a los 9,05 euros que terminó el lunes. Goldman Sachs, la revisión más reciente, le otorga un precio objetivo de 5,5 euros con una nota de vender/cauto. El mínimo histórico de Metrovacesa está en 5,210 euros, nivel que tocó en enero de este año.
Incluso para Realia, la niña bonita de sector con tres trimestres consecutivos en beneficios, los expertos optan por la cautela. A finales de año, Citi apuntaba en un informe que veía riesgos en la empresa que dirige Ignacio Bayón por las valoraciones de los activos y la iliquidez del mercado.
