Conforme avanzan las conversaciones para vender Realia, la inmobiliaria va ganando posiciones en bolsa y, de hecho, cotiza ya en niveles del pasado marzo, al rozar los 0,9 euros por acción. Sin embargo, esta revalorización todavía está lejos del valor neto de los activos (NAV) de la inmobiliaria y del importe al que tiene recogidas sus participaciones FCC y Bankia.
El último cálculo oficial del NAV de la compañía, que se remonta al cierre del pasado ejercicio, situaba en 1,92 euros el importe de cada acción, un precio que cobra gran importancia en la recta final en la que se encuentra la venta de la inmobiliaria ya que el comprador podría verse obligado a lanzar una OPA (Oferta Pública de Adquisición) a este precio.
“La CNMV podría obligar a los fondos que adquieran la participación de FCC y Bankia a lanzar una oferta a un precio de entre 1,5 y 2 euros ya que, para proteger a los minoritarios, el precio de la OPA no toma como referencia la cotización, sino el valor contableâ€, señala una fuente conocedora de las conversaciones que se están manteniendo para vender la empresa.
Precedentes existen, como la oferta que presentaron los bancos accionistas de Metrovacesa a finales del pasado ejercicio para excluir a la compañía del parquíé. Entonces pusieron sobre la mesa los 2,28 euros de valor contable, frente a los 0,8 euros en que cotizaba la acción. En el caso de Realia, esto supondría que sus futuros compradores tendrían que ofrecer el doble de su actual cotización, entre 1,5 y 2 euros, ya que frente al nivel de los 0,9 euros por acción en que se está moviendo el valor, según fuentes implicadas.
Los fondos unen fuerzas
La posibilidad de tener que lanzar una OPA al doble del precio de cotización es algo que ya está descontado en las conversaciones que mantienen varios fondos, encabezados por Fortress, para presentar una oferta conjunta por Realia. Como publicó este medio, en las últimas jornadas se han producido acercamientos entre los potenciales compradores de la compañía para analizar la posibilidad de unir fuerzas.
Detrás de estas conversaciones se esconde la idea de que una vez adquirida la compañía, repartirla entre todos los compradores, lo que conllevaría lanzar una OPA de exclusión por el camino. Y es aquí donde entra el poder de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) para obligarles a poner sobre la mesa un precio superior al de cotización.
El artículo 10 de la normativa de OPAs señala que en estos casos “el precio de la oferta, fijado por la sociedad emisora de los valores a excluir, no podrá ser inferior al mayor que resulte entre el precio equitativo al que se refieren el artículo 9 y el que resulte de tomar en cuenta, de forma conjunta y con justificación de su respectiva relevancia, los míétodos contenidos en el apartado 5â€.
Detrás de estas dos referencias a las que cita la normativa lo que se esconde es el valor contable de las acciones y, por tanto, el aumento de la potencial OPA que ya están analizando lanzar los fondos interesados en hacerse con Realia.
Este movimiento es consecuencia de que FCC y Bankia venden de manera conjunta el 57,6% del capital que ya poseen, más otro 6,82% que ha adquirido la constructora al haber convertido en acciones un críédito participativo de 57,9 millones que tenía con su filial.
Sareb, Fortress y el precio de la OPA
Precisamente, este canje es el más claro ejemplo de en quíé niveles podría obligar la CNMV a presentar una OPA de exclusión, ya que la conversión se ha fijado en los 1,92 euros por acción que marca el NAV. Además, todavía está pendiente que Sareb decida quíé va a hacer con su parte, ya que al haber recibido la deuda que tenía Bankia asociada a la inmobiliaria, tambiíén ha recibido el críédito participativo.
Por el momento, este ha quedado fuera de los 440 millones de deuda que ha vendido a Fortress. Pero, si terminara cediíéndoselo, y el fondo lo convirtiera en acciones como ha hecho FCC, estaría marcando el precio de la OPA si se hiciera con la inmobiliaria, ya que la normativa tambiíén contempla entre los supuestos que determinan el precio de estas ofertas cualquier toma de títulos que hubiera realizado una de las partes en concierto en los últimos doce meses... y Fortress es una de ellas.
