REITs: el revulsivo de Zapatero para revitalizar la inversión en el mercado inmobiliario
Fecha: 12/9/2008 Fuente : Invertia
JUAN ESTí‰BANEZ
Invertia.com
La necesidad de revitalizar el mortecino mercado inmobiliario ha impulsado al Gobierno a autorizar la creación de sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria. Prácticamente desconocidas en España, en otras partes de Europa y del mundo ya funcionan estas compañías –denominadas REITs-, que se benefician de una ventajosa fiscalidad y permiten al inversor acceder a un mercado inmobiliario diversificado sin grandes desembolsos y bastante transparencia.
El presidente del Gobierno, Josíé Luis Rodríguez Zapatero, anunció este miíércoles que el Ejecutivo autorizará la creación de sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria con el objetivo de “dinamizar†el mercado de vivienda. A falta de concretar la propuesta, parece que la intención del Gobierno es aplicar la legislación que otros países tienen en esta materia. En concreto, se trataría de introducir los REITs (Real Estate Investment Trust), sociedades de inversión que invierten en inmuebles para su alquiler.
Los REITs permiten al pequeño inversor el acceso al mercado de vivienda sin la necesidad de grandes desembolsos. Esta inversión posibilita acceder a una amplia diversificación, tanto geográfica como por tipos de activos inmobiliarios: vivienda residencial, oficinas… Es un vehículo ideado para que el ahorrador perciba de un modo diáfano el sentido de su inversión, aclara Marta Díaz Bajo, de Atlas Capital.
En apariencia, los REITs constituyen un producto financiero muy parecido a los fondos de inversión inmobiliarios, ya presentes en España. Ambos centran su negocio en obtener ingresos por las rentas de alquiler. Sin embargo, el acceso al REIT y su liquidez son más ventajosos que la inversión en fondos inmobiliarios. Los REITs cotizan en bolsa, lo que obliga a estas compañías a ofrecer toda la transparencia que exige la ley. Al realizarse su adquisición de forma idíéntica a la de las acciones cotizadas, su liquidez es claramente mayor que la de los fondos inmobiliarios, cuyos reembolsos se efectúan entre dos y cuatro veces al año.
Los REITs sufren las comisiones típicas que se aplican a las acciones en la compraventa, pero evitan las de suscripción –que para los fondos inmobiliarios no podrán exceder el 5%- de gestión y de reembolso. Otro atractivo de estas sociedades es que están obligadas por ley a destinar al menos del 90% de los ingresos percibidos por alquileres a dividendos para el accionista.
Además, los REITs tienen una fiscalidad muy ventajosa, ya que están exentos de pagar el Impuesto de Sociedades, esquivando así la doble imposición, explica Díaz Bajo. Esta fiscalidad especial dificultó su implantación en muchos países, renuentes a perder ingresos tributarios por esta razón. En España, parece que ha finalizado este veto ante la imperiosa necesidad de revitalizar el moribundo mercado del ladrillo.
Los REITs surgieron en Estados Unidos tras su aprobación por el Congreso en 1960. La intención era impulsar un producto transparente y que permitiera un fácil acceso al pequeño ahorrador al mercado de vivienda. Australia, Holanda y Japón fueron los siguientes mercados para desembarcar a principios del pasado año en Reino Unido y Alemania.
A falta de que el Gobierno complete la autorización de los REITs, el acceso a este mercado puede efectuarse mediante fondos de inversión extranjeros, como los comercializados por Aviva o Pioneer.
Inverco no ve necesaria la introducción de REITs en España
Para Inverco, la patronal de los fondos de inversión, la introducción de los REITs en España “no es estrictamente necesariaâ€. Su director general, íngel Martínez-Aldama considera que la oferta de inversión en inmuebles ya es “suficientemente razonable†gracias a los fondos inmobiliarios. Estos fondos ya permiten que los partícipes se beneficien del mercado de alquiler de inmuebles sin necesidad de grandes desembolsos.
Eso sí, Inverco sigue pidiendo “más flexibilidad†para la inversión de activos de los fondos inmobiliarios. La posibilidad de inversión de los REITs en inmuebles es casi total, con un amplio abanico inversor: viviendas, hoteles, oficinas, centros comerciales, etc. Los REITs tambiíén pueden invertir en diferentes regiones y países, aunque algunos están especializados en sectores y regiones concretas.
Por su parte, los fondos inmobiliarios están constreñidos legalmente por algunas consideraciones. Entre íéstas, destacan la limitación al 70% de la inversión en bienes inmuebles, con un mínimo del 10% en liquidez. Asimismo, la ley tambiíén limita la naturaleza de los inmuebles que pueden ser adquiridos.
Pese al daño que este nuevo producto pueda infligir a los fondos inmobiliarios, hay que destacar que estos últimos están obteniendo un apreciable rendimiento en medio de la crisis de casi todos los activos de inversión. Los fondos inmobiliarios españoles obtienen un 4,55% de rentabilidad en los últimos doce meses y un 2,37% en 2008.
El mejor de estos fondos es Santander Banif Inmobiliario, que gana un 6,02% en doce meses y un 3,58% en los ocho primeros meses del año. Unas ganancias nada desdeñables cuando prácticamente todas las inversiones logran retornos negativos. Además, los fondos inmobiliarios, que no tienen carácter especulativo, son un producto de bajo riesgo y que, a largo plazo, ofrecen rentabilidades atractivas. Según los datos de Inverco, su rendimiento anual es del 5,57% en los últimos cinco años y del 6,83% en los últimos diez.
