Tras la fusión de la banca... ahora es el turno para constructoras e inmobiliarias. Las concentraciones son inevitables por muchas razones, pero la más obvia e innegable, la crisis. "Ya nada será como antes" (frase textual del exministro de Fomento, Josíé Blanco) y las que sobrevivan deberán repartirse un pastel más pequeño y una financiación más reducida. A partir de ahí, toca renovarse.
El primer aviso lo adelantó a elEconomista el nuevo presidente del G-14, el lobby inmobiliario que agrupa a las grandes empresas del sector, Fernando Rodríguez-Avial, al advertir que sería deseable que el sector fuera "mucho más pequeño y mucho más profesional. Sin embargo, esa reestructuración pasa por que se produzcan "fusiones de las grandes compañías", algo que se hace necesario dada la excesiva atomización del ladrillo, un sector con cientos de empresas nacidas al hilo del boom inmobiliario.
Según el Servicio de Defensa de la Competencia (SDC), en los últimos cuatro años el crecimiento medio anual del sector inmobiliario ha superado el 16%. Hoy, una gran parte se encuentra inactiva.
Lo mismo ocurre con las constructoras, que en los años anteriores de la crisis crecieron exponencialmente gracias a los contratos de obra pública. Pero el excesivo díéficit del Estado supone un recorte de las inversiones para carreteras, líneas ferroviarias, etc. Mientras las inmobiliarias se agitan... las constructoras permanecen atentas.
La clave la tiene la banca
Pero, ¿quiíén con quien? ¿Colonial y Reyal Urbis? ¿Colonial con Realia? Las fusiones son obligadas. Los expertos consultados aseguran que es hora de reorganizar el sector y todo hace prever que en los próximos años (o meses) la industria inmobiliaria protagonice concentraciones, ventas y adquisiciones, pero bajo la supervisión de bancos y cajas de ahorros, que son sus principales accionistas y acreedores. Es la clave, la banca.
"Numerosas compañías inmobiliarias tienen entre sus principales acreedores a las mismas entidades financieras", explica el director general de Aguirre Newman, íngel Serrano, quien asegura que con la reestructuración del sector financiero asistiremos al proceso de fusión de bancos y cajas de ahorros que tendrán posiciones acreedoras y accionistas en las mismas compañías inmobiliarias, de forma que un nuevo grupo bancario podría ver incrementada notablemente su exposición a una misma empresa. "Esto, unido al hecho de que la actividad inmobiliaria no constituye el core-business de las entidades financieras, augura una oleada de fusiones en el sector inmobiliario".
Y más que valorar si la fusión es positiva o negativa para el sector, los analistas consultados hablan de una situación que tarde o temprano se tenía que dar y eso pasa por crear empresas más grandes, que acaparen mayor cuota de mercado y que tengan una marca reconocible.
"Parece inevitable", insiste Rodríguez-Avial, sobre todo si se tiene en cuenta el nuevo escenario que se dibuja y en el que ya sólo habrá espacio para una cifra que se mueve entre las 100.000 y las 200.000 viviendas. "Nunca más". Y eso despuíés de digerir el stock de vivienda que baila entre las 800.000 y los dos millones de casas vacías.
A ello se une el problema de la financiación, que será más restrictiva no sólo para el ciudadano. "Las hipotecas que se den en el futuro serán sobre el 80% del valor de la vivienda y con plazos de entre 10 y 20 años", sino tambiíén para el promotor, que no contará con el 100% de la financiación. "Lo normal era que la compra de suelo se financiase con suelos propios y que el desarrollo de la promoción se fuese logrando con críéditos a medida que se avanzaba en las fases de su construcción", detalla el presidente del G-14. Tampoco se volverán a ver ratios de loan to value (LTV), relación entre el importe del príéstamo y el valor de tasación de un inmueble, del 80% como hasta ahora. Lo normal será que este nivel de endeudamiento ronde el 50%.
Toca buscar pareja
Comienza el baile y toca buscar pareja. ¿Colonial y Reyal Urbis? ¿Metrovacesa y Reyal?, ¿Realia y Colonial?, ¿Colonial y Metrovacesa?... "En el mercado ya se empiezan a hacer quinielas, pero lo importante es analizar la viabilidad de las fusiones y el encaje de las compañías", dice íngel Serrano, desde la seguridad que le da estar al frente de una consultora líder en el sector. En ese sentido, se habla de la unión entre firmas de carácter patrimonial con otras que le aporten negocio promotor. í‰ste es el caso de Colonial y Reyal Urbis, cuya actividad resulta complementaria. Se apuesta tambiíén, según Aguirre Newman, por compañías que comparten accionistas y acreedores. "Este es el caso de Reyal Urbis, cuyo principal acreedor es el Santander y íéste es accionista de Metrovacesa".
Las opiniones coinciden y la pareja Metrovacesa y Reyal se ve como una opción lógica: Reyal Urbis se encuentra en pleno proceso de refinanciación de su deuda con su principal acreedor que es el Santander. Si en esta negociación la banca acreedora opta por capitalizar críéditos, el Santander sería el primer accionista de Reyal Urbis, como ya lo es en Metrovacesa, donde tiene el 34,87%.
Otros analistas apuestan por los movimientos en Colonial, bien con Reyal en su política patrimonialista, bien con Realia por su vinculación a SFL, la inmobiliaria francesa en la que Colonial es su primer accionista con el 53% y que controla tambiíén el 30% de la filial en Francia de Realia, SIIC de París.
Tambiíén la banca (Bankia, en concreto, está detrás de Metrovacesa, Martinsa Fadesa y Realia) marcará el camino a seguir. La advertencia del presidente del G-14 -responsable tambiíén de Testa y de Vallehermoso- no sólo era para las inmobiliarias más pequeñas metidas en proceso de refinanciación, tipo Habitat o Nozar), sino tambiíén para las fuertes. "No se trata de que el pez grande se coma al chico, sino que entre las más fuertes va a haber concentraciones". En fuentes próximas a Realia, sin embargo, se tiene la impresión de que asistiremos al cierre de compañías, a la vez que veremos aparecer en escenas algunas nuevas
Aún así, hay quien opina que no será tan sencillo, "ya que este negocio, por su propia configuración, tiende a la atomización", explica el analista Josíé Luis Ruiz Bartolomíé. " Ahora está menos atomizado que en 2007 por una sola razón: han quebrado y cerrado miles de promotoras de todos los tamaños. Pero cuando esto se recupere, volverá a estar tan atomizado como antes". En su opinión, la mayoría de las grandes promotoras y que actúan en todo el país lo son porque en su origen eran bancos que se habían quedado con los activos de la anterior crisis: Urbis (Banesto), Metrovacesa (BBV), Vallehermoso (Grupo Santander). "La mayoría de las promotoras más importantes del país son zombis. Deberían haber quebrado hace tiempo. Si no es así es porque no le interesa a la banca. Y si se acaban fusionando unas con otras, es por la misma razón", denuncia.
Tambiíén Josíé Manuel Galindo, presidente de Asprima, se muestra escíéptico ante estas fusiones, ya que la estructura de la banca dista mucho de la del sector inmobiliario. "En el financiero son pocas entidades y se exigen unas condiciones de provisionamientos que pasan por la fusión, pero no es el caso del inmobiliario. No veo que haya ventajas ni intereses de la búsqueda de sinergias". Más que fusión, Galindo habla de reestructuración del sector y en lugar de cierres prefiere referirse a desaparición de empresas oportunistas.
¿Afectará a las grandes constructoras?
¿Afecta este potencial proceso de concentración a las grandes constructoras? A pesar de su silencio todo indica que sí ante su elevada deuda por su expansión internacional. Su apalancamiento dificultaría la obtención de financiación para cerrar operaciones de compra, pero hay hay fórmulas que permiten escapar de estas trabas, como las integraciones a travíés de canjes de acciones.
La constructora presidida por Florentino Píérez cerró el pasado ejercicio con 9.334 millones de endeudamiento neto, un 16,6% más, de los que 5.965 millones es deuda sin recurso. Sin embargo, esta deuda no tiene en cuenta el pasivo asociado a los activos en venta, que se sitúa en 3.723 millones de euros. Buena parte del pasivo es imputable a las adquisiciones del 18,8% del capital de Iberdrola y del 51,1% de la alemana Hochtief. Estas dos inversiones acumulan unas minusvalías próximas a los 4.000 millones.
FCC cerró en noviembre pasado la refinanciación de dos críéditos sindicados de 1.200 millones y acaba de desprenderse del 50% de FCC Energía.
Sacyr Vallehermoso vendió el 10% de Repsol y refinanció otros 2.446 millones hasta el 31 de enero de 2015...
La obra pública permenece en revisión. La titular de Fomento, Ana Pastor, se enfrenta a dos serios problemas: los 40.000 millones de euros de deuda heredados de la anterior Administración y la carencia de recursos. Dos problemas que espera resolver con inversión público-privada.
