¡Bye promotor! Bancos fuerzan la venta de pisos a particulares para ganar solvencia

Ya sea desde ámbitos internacionales (Basilea) como locales (real decreto de febrero), las instrucciones a los bancos son claras: tenéis que ampliar vuestra base de capital para que futuras crisis no provoquen el rescate masivo con dinero público. Además, si sois más solventes, la confianza regresará a los mercados, el dinero volverá a fluir y se reactivará el crédito. Pese a los esfuerzos de la banca por recapitalizarse, la crisis persiste.

En los próximos días, todas las entidades tendrán que tener un ratio core capital (el de mayor calidad) de entre el 8 y el 10%. La cifra menor es para aquellos que hayan vendido un 20% o más de su capital a inversores o dependan poco de la financiación del mercado. Una de las vías para cumplir con la ley era la salida a Bolsa. Otra, que también han usado algunas entidades, pasa por aminorar los Activos Ponderados por Riesgo (APR).

“Hemos elevado el core capital mediante generación interna del 8,3 al 8,8% a junio, señala un portavoz de Banco Mare Nostrum, entidad que aún está pendiente de vender un 20% de su capital entre inversores. “Nos hemos quitado crédito promotor, hemos puesto a la venta casas que tenían terminadas y lo hemos reducido en 650 millones de euros” en el año. En el año, este banco quiere reducir su exposición en un total de 1.300 millones.

La entidad ha hecho de intermediario entre el promotor y el cliente que compra la vivienda, por lo que los créditos siguen en balance aunque el pagador es distinto Es lo que se conoce como subrogación. Según la norma contable 3/2008, los créditos hipotecarios otorgados a un promotor se ponderan al 100%, mientras que se reduce al 35% para el caso de inmuebles residenciales que ocupe o vaya a ocupar el propietario (lo que no sería el caso para un promotor) o que vaya a ceder en régimen de arrendamiento (tampoco para promotor).

Un ratio de solvencia es, en esencia, la proporción de capital frente al Activo Ponderado por Riesgo (APR). Por tanto, una de las vías para mejorarlo es reducir activos, como ya hacen todas las entidades cuando no renuevan líneas de crédito o venden participaciones empresariales. O incluir activos en el balance que consuman menos capital porque su pago es más seguro, como es el caso de las hipotecas de particulares frente al crédito promotor.

Según el director de una sucursal de una entidad doméstica española, esa es una estrategia comercial en la que se incide desde hace meses, ya que además de contribuir a mejorar los ratios de capital ayudan a disminuir la mora y la adjudicación de activos por impago. “La oficina actúa como intermediario entre promotor y cliente, intentamos ponerlos en contacto para que se hagan operaciones, a todos nos beneficia”, explica.

“A principios de verano”, explican desde una caja, “lanzamos una oferta especial de financiación para la cartera de inmuebles, tanto los adjudicados como los de clientes promotores”. Esta propuesta comercial incluye una dilatación en los plazos de pago, tipos más atractivos o la posibilidad de carencia (pago único de intereses). “La subrogación nos interesa de siempre para mantener la operación. Además, tienes el riesgo más atomizado”.

Unnim explica en un informe contenido en la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) que intenta mitigar los riesgos con “alternativas que permitan la finalización y venta de proyectos [inmobiliarios], como el apoyo a la incentivación de las ventas de inmuebles propiedad del promotor e hipotecados por la entidad aportando canales de venta en la propia red comercial o creando productos de financiación específicos”.

La entidad catalana explica que en caso de que estas medidas no sean suficientes, “está llevando a cabo una política de compras selectivas de activos como compensación de créditos del promotor con la finalidad de acelerar la posesión de los inmuebles y así poder materializar la desinversión a través de ventas directas de cartera inmobiliaria de la entidad”. Si todo falla, se procede a “la adjudicación judicial de las garantías”.

PERO LAS SUBROGACIONES ESTÁN BAJO MÍNIMOS…

En España se subrogaron a petición del deudor 1.233 hipotecas en julio, un 49,2% menos que en el mismo mes del año pasado. En 2011, la cifra alcanza las 10.215, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), lo que implica un descenso anual del 31%. Por tanto, y pese a que la subrogación es la primera arma de la que disponen los bancos para mejorar el capital y evitar quedarse con inmuebles, no parece que tenga mucho recorrido.

Por ejemplo, en el verano de 2008, se subrogaron una media de 4.500 ó 5.000 hipotecas mensuales, un 300% más que en la actualidad. En línea con estas cifras, en julio se concedieron 5.475 millones de euros en hipotecas para la adquisición de fincas urbanas, lo que supone una disminución interanual del 47,6%. En viviendas, el capital prestado fue de 3.265 millones de euros, un 51,8% menos. Hasta julio, se han constituido 274.382 hipotecas, cuando en 2007 se producía en el país más de 100.000 hipotecas al mes.

… Y LOS BANCOS TIENEN MUCHOS PROBLEMAS

El Banco de España señaló en un informe de final del año pasado que las entidades financieras tienen 180.000 millones de euros en activos problemáticos, entre los que destacan 70.000 millones en inmuebles y suelo adjudicado por impago. La exposición total al crédito inmobiliario y promotor es de 308.400 millones de euros a cierre del segundo trimestre, un 5% menos que los 324.600 millones del récord alcanzado en junio de 2009.