Bancos y promotoras, a la caza del cliente inmobiliario
Tania Juanes en Cinco Días
La avalancha de estadísticas, aunque no siempre sean totalmente coincidentes, aportan pistas sobre la situación del mercado inmobiliario en España. El número de operaciones de compraventa de viviendas sigue reduciíéndose radicalmente, tambiíén el de las tasaciones de inmuebles y el de hipotecas constituidas. Adicionalmente, el número de casas iniciadas experimenta descensos históricos. En paralelo, los precios al que se cierran las transacciones se mueven en esa misma dirección: a la baja. Y todas las cifras confirman que las correcciones, iniciadas fundamentalmente el año anterior, están muy lejos del aterrizaje suave que algunos esperaban. Mientras, los protagonistas de esta actividad -constructoras, promotoras y entidades financieras- no se ponen todavía de acuerdo en señalar cuándo puede revertir esta tendencia. No obstante, los datos de la tibia recuperación del mercado en Estados Unidos han sido bien recibidos.
El cambio radical del panorama inmobiliario se percibe en cada dato que se conoce. Según el Ministerio de Vivienda, la compraventa de viviendas entre enero y abril de este año ha ascendido a 104.703, frente a las 159.088 y las 230.755 de los tres primeros meses de 2008 y 2007, respectivamente. Y las tasaciones realizadas en el segundo trimestre se elevaron a 139.423, con una caída del 23% respecto al mismo periodo del año precedente, que ya fue claramente bajista.
Respecto a los precios, el factor que más interesa al posible comprador, los últimos datos del ministerio referidos al segundo trimestre muestran un descenso del 8,2% en relación a 2008, lo que deja el precio medio del metro cuadrado de la vivienda libre en los 1.920,9 euros y supone la vuelta a los niveles de principios de 2006.
Este aspecto no ha estado exento de políémica, aunque existen explicaciones. Las diferencias que se registran en esas estadísticas -son distintas las aportadas por las promotoras, las consultoras y la Administración- se pueden deber a varios factores: al grupo de viviendas que se examina -las de segunda mano han caído más- o a la metodología seguida en el registro de datos.
Pese a las diversas perspectivas, una cifra bastante asumida en el sector es que la caída media acumulada puede estar en el entorno del 20%. Con estos datos sobre la mesa y con el euríbor rebajando el coste de las hipotecas, ¿es ya idónea la coyuntura para comprar o es mejor esperar a que los precios corrijan más? Los expertos creen que, aunque no vale todo y la financiación es un serio obstáculo, sí puede ser un momento adecuado para adquirir una vivienda en un mercado que está más controlado por los compradores.
Para Carlos Ferrer-Bonsoms, director del suelo y residencial de Jones Lang Lasalle, los precios ya se han corregido sensiblemente, pero en general van seguir a la baja. Dicho esto considera que no todos los productos van a seguir abaratándose y que existen zonas y casos concretos en los que no será posible que se registren más descensos.
Indica que esa dificultad se debe en parte a que algunos promotores no pueden mejorar sus ofertas, puesto que se encuentran en el tope asumible que está marcado por las deudas que tienen contraídas con las entidades financieras. Ferrer-Bonsoms añade que esta situación es muy evidente, por ejemplo, en obra nueva y en áreas como el centro de grandes ciudades, básicamente Madrid y Barcelona, en donde el metro cuadrado ha superado los 8.500 euros, pero que no parece que vayan a experimentar grandes correcciones. En estos casos, a la dificultad de los promotores para realizar rebajas se une la menor competencia a la que se enfrenta cierto tipo de inmuebles que, pese a la crisis, sigue contando con una decidida demanda.
Por eso añade que el consejo a una persona que necesite vivienda es que, una vez haya elegido la zona en donde quiere vivir, analice promociones y productos y tenga en cuenta el precio medio de las casas de las mismas características del área seleccionada. Porque es muy posible que si logra la financiación, y especialmente si opta por la segunda mano, pueda cerrar una operación atractiva.
En opinión de David Moya, de Look & Find, la parte más sustantiva del declive de precios ya se ha producido y es posible que se cierre 2009 con un descenso acumulado del 30%. Tambiíén manifiesta que las ofertas más sugestivas se encuentran en la vivienda usada, mientras que los márgenes en la obra nueva son más estrechos.
En este contexto, Irene Martínez, de Richard Ellis, subraya que ya se pueden encontrar oportunidades y que, aunque los bancos cuentan con mayores posibilidades de descuento en las casas que sacan al mercado, es en la segunda mano, por variedad de productos y rebajas, en donde el cliente se puede mover mejor.
Los compradores cuentan ahora con esa posibilidad añadida: la oferta de bancos y cajas de ahorro que se han convertido, a su pesar, en actores en la promoción y venta de activos inmobiliarios. Por el stock que tienen en sus manos que supera por valor los 15.000 millones de euros, la mayor parte proveniente de promotoras con problemas de morosidad, su presencia no parece que vaya a desaparecer a corto plazo.
Para dar salida a este exceso, las entidades financieras llegan a realizar descuentos del 40% respecto a los precios iniciales, factor que se une a las mayores facilidades de financiación a los clientes que adquieran esas viviendas. Con este panorama, que no es muy bien visto por las inmobiliarias -que hablan de "guerra de precios" y de trato discriminatorio-, lo que queda patente en esta debacle, despuíés de 14 años de fuertes subidas, que los clientes tienen más posibilidades de elegir.
Absorción de los stocks
Sin embargo, los expertos recuerdan que quedan aún entre dos años y medio a tres años para que el mercado absorba el stock de viviendas que buscan comprador, que sigue cerca del millón de unidades, y que es previsible que, al menos en la primera parte de este proceso, los precios no se recuperen. Si se tiene en cuenta que el número de viviendas iniciadas, tanto protegidas como de precio libre, cayó un 57% en el primer trimestre y un 46.5% entre abril de 2008 y marzo de 2009, las proyecciones señalan a 2011 como la fecha en la que el mercado podría estabilizarse.
En esa línea, el servicio de estudios del BBVA subraya que en 2012 podría iniciarse la recuperación. Respecto a, la medida -todavía no aprobada- del Gobierno que intenta eliminar la deducción fiscal a la compra de vivienda a las personas que ingresen más de 24.000 euros al año a partir de 2011, la idea es que va en la buena dirección ya que puede tener un efecto anticíclico, pero que se va a producir un poco tarde.
Y, ¿quíé pasa si se trata de invertir en inmuebles? Para el director de Jones Lang Lasalle, es posible encontrar productos atractivos, pero siendo consciente que la obtención de plusvalías podría estar lejana, nada que ver con lo ocurrido en años pasados. Irene Martínez, de Richard Ellis, añade que la obtención de altos beneficios a corto plazo probablemente no volverá. Y que el atractivo para lograr rentabilidades dependerá de si las medidas para dinamizar el mercado de alquiler llegan a buen fin. No obstante, los datos apuntan ahora a un caída de un 10% en el precio de los alquileres.
Chalíés de lujo y casas en la playa en la oferta bancaria
La oferta de las entidades financiera es, aunque con limitaciones, un reflejo de la variedad de productos que hay en el mercado. Altamira, sociedad creada por Santander para agrupar los activos que le han traspasado las promotoras, ofrece viviendas de características muy diferentes. Desde chalets en Boadilla del Monte, localidad residencial cerca de Madrid, a casas de segunda residencia en la costa.
Entre las ofertas de bancos y cajas se encuentran, asimismo, pisos en ciudades próximas a grandes capitales como Madrid -Guadalajara o Toledo en este caso- en las que se percibe el fracaso de la apuesta de los promotores por unos productos que ahora no tienen salida.
Ahorro Corporación, que encauzará una parte del stock inmobiliario de las cajas de ahorro, está a punto de cerrar la constitución del primer vehículo en el que se agruparán activos que serán comercializados previsiblemente a partir de septiembre. Otras cajas ofrecen a travíés de sus web y de su red de oficinas las viviendas que tienen en sus carteras con fuertes descuentos. La CAM, por ejemplo, en el Mediterráneo.
Esta competencia agudiza las estrategias desarrolladas tanto por los vendedores como por los compradores. Josíé Manuel Sánchez, director de Knight Frank, señala que hasta esta crisis cuando se iba a comprar una casa de obra nueva la publicidad era la base del valor de la transmisión, casi sin ningún tipo de dudas ni de negociaciones. Añade que ahora, por el contrario, para cerrar cualquier operación es necesario sentarse para encontrar soluciones. "Esto no quiere decir que todo sea negociable, pero casi", subraya. Concluye que la actitud del comprador, que ya se había vuelto más profesional por el influjo de internet, ha cambiado. Ahora es consciente que el vendedor necesita vender más que nunca. En este mercado de sobreoferta y clientes concienciados, las subastas tambiíén ganan peso. Desde los más organizadas, como las que realiza BNP Paribas Real Estate, a los "rastrillos" que ocasionalmente realiza alguna promotora necesitada de liquidez.
La cifra
-46,5% es la caída del número de viviendas iniciadas en España, de precio libre y de protección oficial, entre abril de 2008 y marzo de 2009 respecto al mismo periodo precedente.
