Actualmente estamos viviendo la que sin lugar a dudas es la mayor crisis inmobiliaria que hemos sufrido en España, y ante esta situación la mayoría busca gangas inmobiliarias ya que están convencidos que pueden encontrar operaciones a precios espectaculares en Passeig de Gràcia o en la Calle Serrano.

Sin embargo la realidad hoy es bastante diferente, a pesar que pueda sonar contradictorio, no existen operaciones de este tipo en el centro de las ciudades como Barcelona o Madrid, si bien si puede haber algunas excepciones puntuales que comentaremos más adelante.

Vamos a analizar los motivos por los cuales hoy en el mercado es realmente complejo poder adquirir buenos activos inmobiliarios a precios bajos:

  • Las principales inmobiliarias de este país son a día de hoy las entidades bancarias. En los últimos dos años se han convertido en los actores principales del mercado inmobiliario.

Su actuación hasta el día de hoy es la siguiente:

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    • Intentan vender los productos invendibles. Es decir pisos en la costa o en las áreas metropolitanas con descuentos espectaculares. El problema es que hoy nadie quiere adquirir este tipo de activos, por mucho que los rebajen de precio. El problema no es el precio, es el inmueble. ¿Quien quiere comprar un piso en una urbanización que parece un desierto?
    • En los activos realmente buenos las entidades bancarias se dirigen a sus cliente principales o bien a “gente de su entorno”. Estas operaciones ya no llegan al posible comprador particular.
    • La realidad es que no ponen en el mercado las buenas piezas.
    • La venta de sus locales comerciales con los bancos de inquilinos en la mayoría de ocasiones son operaciones con rentas de alquiler infladas y ubicaciones que no son prime. Cuidado con los obligados cumplimientos de estas operaciones. Si la entidad bancaria deja el local será imposible alquilarlo al mismo precio.
    • En el centro de las ciudades los bancos no están bajando los precios de los activos inmobiliarios para que se puedan considerar operaciones aconsejables.
    • Por último las entidades bancarias no están dando financiación al inversor particular, con una excepción si compras un activo que esté en manos de una entidad bancaria. En este caso todo son facilidades. Esta situación ha sido duramente criticada por la asociación de promotores.
  • Los promotores inmobiliarios que están sobreviviendo a esta crisis, que por cierto cada vez son menos y merecen un monumento está actuando de la siguiente manera:
  • – La Banca les ha recortado sus canales de financiación.
  • – En la mayoría de ocasiones pagaron el suelo a precios altos y esto les obliga a aguantar los precios.
  • En la actualidad reciben ofertas por debajo del valor que tienen hipotecado. Ante esta situación prefieren no realizar la venta. Estos pisos están condenados a acabar en manos de las entidades bancarias.

A día de hoy los promotores inmobiliarios tienen una mala imagen en España, pero muchos de ellos están intentado sobrevivir, en la mayoría de los casos arriesgando su patrimonio. Aunque pueda sonar extraño, los promotores especuladores y oportunistas ya han desaparecido de la escena.

  • Las administraciones públicas parece que no sepan bien lo que está pasando o no quieren enterarse. Publican datos contradictorios cada día, intentan regular el mercado y por último quieren que los precios bajen pero ahora están asustados ante el ritmo que está cogiendo el mercado.
  • Los particulares y las empresas son los que realmente están sufriendo esta crisis, especialmente los que tienen necesidad de vender un activo inmobiliario. Es cuando un particular o un grupo empresarial  necesita desesperadamente vender un activo, cuando se pueden conseguir buenas operaciones para un comprador, es así de triste pero es la realidad.

Los últimos meses se firmaron operaciones de grupos industriales que tienen que vender activos inmobiliarios para sobrevivir y poder salvar su actividad empresarial. En estas operaciones es donde el comprador si dispone de liquidez puede adquirir buenos activos. En este caso la mayoría de compradores son grupos familiares que no necesitan financiación, el problema es que estos compradores son realmente selectivos, buscan piezas en zonas prime y preferiblemente alquiladas.

Son compras no para especular, sino para tener un rendimiento con los alquileres. En Barcelona o Madrid se están cerrando operaciones con clientes de este tipo en torno al 6%. Si la ubicación es realmente prime su puede cerrar al 5 %.

En este tipo de operaciones y a pesar que pueda parecer poco creíble, el comprador tiene que actuar rápido ya que hay poca oferta y mucho grupo familiar con capacidad de compra. Si no actúan con flexibilidad pierden la operación. Esto está sucediendo especialmente en la compra de locales comerciales alquilados en la zona prime de las ciudades. El motivo es que todos los inversores quieren este tipo de activo, ya que es el que mejor está aguantando la crisis y es un valor refugio con alquileres garantizados. El problema es que hay pocos activos disponibles.

Es decir, hay poquísimos chollos, y cuando estos aparecen, “vuelan” del mercado y además son sólo accesibles a compradores “escogidos” y con muy buen músculo financiero, que aunque parezca raro por la situación en la que nos encontramos, “haberlos haylos”!!!