” …debe constatarse con la propia valoración que se hace en la escritura de préstamo con garantía hipotecaria, que formalizaron las partes y singularmente por lo que supone un acto propio, del propio banco..”
Me parece interesante que se argumente los Actos Propios del Banco, ya que siempre he leído y escuchado los argumentos de los bancos y de otros, que decían que el hipotecado tenía que apechugar con sus Actos propios, cuando firmó la hipoteca. Ahora, en cambio, es el Banco el que debe apechugar con su propia valoración del Activo, con la Tasación del bien.
Adjunto la excelente reflexión que se hace del Auto, en la web Bankimia:
Ha llegado a mis manos una resolución judicial que no permite a un banco reclamar más dinero al deudor después de quedarse su casa. Es una buena noticia para aquellos que no pueden pagar su hipoteca y para los que buscamos dónde está el talón de Aquiles de ese “Leviatán” que surge debajo la piel de cordero, llamada banca.
La sección segunda de la Audiencia Provincial de Navarra dictó el 17 de diciembre de 2010 un Auto, en el rollo de apelación civil 74/2010, confirmando la resolución del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm. 2 de Estella/Lizarra de 13 de noviembre de 2009 en unas actuaciones de ejecución hipotecaria. He tenido acceso íntegro a la misma gracias a la abogada amiga Irene Vieira Fuentes, que consiguió una copia y sabía que me interesaría.
¿Cuál es la novedad? Tanto el Juzgado como su superior jerárquico, la Audiencia Provincial, han considerado que no es procedente continuar la ejecución por el resto del principal debido.
Auto de 17 de diciembre de 2010
Una pareja había pedido un préstamo al banco de 59.390 euros con garantía hipotecaria sobre un piso. En 2007 amplían el préstamo en casi 12.000 euros. Al no poder pagar las cuotas de la hipoteca, el Banco da por vencido el préstamo, lo ejecuta y la finca sale a subasta. Nadie puja por la casa y el banco se la adjudica por 42.895 euros, poco más del mínimo legal en ese caso (el 50 % del valor si nadie puja). Ahora bien, esta suma no cubría todo el dinero que se le debía al banco. Por esto el banco pidió al Juez que embargase más bienes de los deudores para poderse cobrar los 28.129,52 euros que faltaban.
La respuesta del Juez a la petición del banco fue: “No ha lugar”. Únicamente le permitió continuar la ejecución por intereses y costas, que no es poco.
¿Por qué el Juez “perdonó” estos 28.129,52 euros a los deudores? Por justicia. El argumento legal: constituía un abuso de derecho (que la Audiencia no apreció) y la finca adjudicada valía más que el importe de la deuda.
El Juez hizo lo que tenía que hacer: interpretar la ley buscando aplicar la justicia. La verdad es que la interpretación es algo forzada, pero es razonable y totalmente justa. Dice que el valor de la finca es suficiente para cubrir el principal de la deuda reclamada, incluso es superior, siendo circunstancial que la subasta, al haber quedado desierta (sin que nadie hiciera ninguna oferta), tan solo sea adjudicada en la suma de 42.895 euros. Pues el banco se adjudica una casa que él mismo había valorado en su día en un importe superior al que ahora se debía.
Ciertamente hay una manera para las entidades bancarias de evitar que se repita esta argumentación, pero no seré yo quien les dé la pista para ello. Ya tienen sus propios abogados.
Lo importante es que los Tribunales han considerado que el valor de la finca que se adjudica el banco no ha de ser necesariamente la cifra por la cual se la adjudica, sino el valor real del bien.
El argumento pasa por el hecho que sea el propio banco acreedor el que se quede la casa. Si se la quedase un tercero, la deuda no quedaría saldada más que por el importe que el postor pagase al Juzgado. Pero si el banco se queda la casa, ya que tiene un valor mayor que el “mínimo legal”, no “vale” que todavía quiera más.
La resolución de la Audiencia añade que aunque no se pueda considerar literalmente un abuso de derecho la petición del banco, sí es moralmente rechazable que, para continuar reclamando más dinero, el banco alegue la pérdida de valor de la casa por causa de una crisis económica que ha provocado precisamente la mala praxis del sistema financiero del cual el banco forma parte.
Propuestas jurídicas para evitar injusticias
Comparto esta visión y me atrevo a proponer una serie de ideas al gobierno central y al legislador para continuar incidiendo en esta línea, con tal de evitar injusticias y facilitar la tarea a los jueces:
Es cierto que la actual Ley de Enjuiciamiento Civil ha mejorado desde el año 2001 la situación de las personas que no podían hacer frente a las cuotas de la hipoteca. Ahora es más difícil perder la casa, hay muchas opciones antes de que sea demasiado tarde, que conviene consultar a un abogado para que no se pierdan. Pero todavía no es suficiente y aún es posible que la casa se la termine quedando alguien por bastante menos de lo que realmente vale.
A estas alturas casi todos los españoles saben que aquí, a diferencia de lo que ocurre en Estados Unidos, si con el importe que se obtiene de la venta en subasta de la finca hipotecada no hay suficiente para pagar la deuda, aquel que ha perdido la casa todavía sigue debiendo dinero al banco.
Una medida que podría ayudar a evitar lo anterior es modificar los artículos 670 y 671 de la LEC en el sentido que el acreedor ejecutante en ningún caso se pudiera adjudicar el bien subastado por un importe inferior a la cifra que se le deba por principal e intereses. Con esto no se evitaría que la casa se la pudiera quedar un tercero (manteniendo la deuda por la diferencia entre lo debido y lo pagado por este tercero), pero al menos no permitiríamos que la entidad bancaria, que no ha aceptado renegociar la deuda o dar una carencia, sea vea beneficiada por este hecho. Y si se pierde la casa, al menos ya no se tendrá la deuda. Evidentemente, para evitar picaresca, este importe mínimo de adjudicación también sería aplicable a cualquier sociedad que estuviera participada por la entidad bancaria ejecutante o por alguna de su grup. O incluso por directivos o ex-directivos de la misma. Pues todos sabemos que “hecha la ley hecha la trampa”.
Una modificación pequeña que sería muy útil sería conceder una especie de opción de recompra o derecho de retorno al deudor que ha perdido la casa en subasta. Así se podría prever que si el deudor mejora su situación en un plazo de cinco años, tendría derecho a volver a adquirir la casa por el mismo precio que se pagó en subasta o por el que se la adjudicó el acreedor, más gastos e intereses. Esto implicaría que los adjudicatarios no se podrían volver a vender la casa con grandes plusvalías, es decir, no podrían hacer negocio a costa de la desgracia ajena. Considero correcto el plazo de cinco años, ya que ha de dar tiempo a que se pueda recuperar el deudor y porque es el tiempo que dura un contrato de alquiler. El nuevo propietario podría mientras alquilar la vivienda para rentabilizar la inversión. Si el antiguo propietario vuelve a tener dinero, podría recuperar su casa.
Una medida más osada sería obligar por ley a las entidades bancarias a conceder carencias de amortización a aquellos que acrediten que han visto reducidos sus ingresos por causas coyunturales superables. De manera que si pueden pagar los intereses, puedan mantener la propiedad de la casa durante un tiempo razonable.
Fragmentos a destacar del Auto 111/2010
“El propio banco, en la escritura de préstamo con garantía hipotecaria y en relación con la finca que es objeto de subasta y que se ha adjudicado materialmente la citada entidad bancaria, la valoraba en una cantidad que era superior al principal del préstamo (…) Siendo ello así, es atendible las razones por las cuales la juzgadora de instancia no considera oportuno en este caso continuar la ejecución, por entender que el valor de la finca, no obstante el resultado de la subasta, es suficiente para cubrir el principal de la deuda reclamada e incluso encontrándose por encima de dicho principal”.
Y ante el intento de la entidad financiera de argumentar que el valor actual de la finca es inferior a la tasación inicial, el Tribunal le recuerda a la entidad su propia responsabilidad en ello:
“Moralmente es rechazable que se alegue para intentar continuar la ejecución la pérdida de valor de la finca que servía de garantía al préstamo, que no se hubiera concedido si no hubiera tenido un valor suficiente para garantizar el préstamo concedido, que fue fijado por la entidad bancaria ahora ejecutante, o cuando menos aceptado, siendo que dicha pérdida de valor es directamente achacable a la crisis económica, fruto de la mala praxis del sistema financiero”