Si había alguna esperanza, aunque fuera mínima, de que este iba a ser el verano de la recuperación en Estados Unidos, o al menos en el sector de la vivienda, se ha derrumbado. Las ventas de inmuebles nuevos han caído un 12,4% en julio. Wall Street esperaba un aumento, lo que ha sentado aún peor. Este dato sigue a la caída del 27,2% en las viviendas usadas ese mes.
Ni la bajada de precios ni los bajos tipos de interés están siendo suficientes para animar a un consumidor que está enrocado. Y esta depresión que vive el mercado inmobiliario se hace notar también en el valor de los inmuebles de reciente construcción, cuyo precio está al nivel más bajo desde diciembre de 2003. La confianza de los futuros compradores se está viendo afectada por el temor a perder el empleo. Y la caída en la demanda amenaza a su vez al crecimiento económico, por su peso en el producto interior bruto. Por si no fuera suficiente, los constructores y las inmobiliarias deben competir además con las viviendas desahuciadas por los bancos, que rebajan aún más el valor de la vivienda.
Con este panorama en Estados Unidos uno no deja uno de preguntarse qué es lo que está pasando allí, sabiendo que tarde o temprano ocurrirá (casi sin margen de error) aquí. Preocupados miramos cual es la situación que ha llevado al gigante americano a estar al borde de una nueva recesión económica, en gran medida provocada por la parada casi total del sector inmobiliario norteamericano.

Sector Inmobiliario

La venta de viviendas usada y nueva en los niveles más bajos conocidos. La caída en las ventas de viviendas de segunda mano en el mes de julio (la mayor en 11 años), y en vivienda nueva (las peores en 50 años). Parecía en los últimos meses que poco a poco la situación allí en este sentido se estaba recuperando, pero no, batacazo en julio. En España este primer semestre se está manteniendo una cada vez más moderada recuperación de las ventas, y se espera que hasta el 2011 esta situación se mantenga aunque sólo sea en pequeños porcentajes de crecimiento. A partir del 2011, ya sin las ayudas que se han ido recortando… una incognita.

El sector de la construcción, estancado. Al igual que ocurre en España, el exceso de vivienda acumulada sin vender tiene paralizados los proyectos de los promotores inmobiliarios. El temor a iniciar nuevas promociones en esta situación de colapso en la venta generan índices de confianza situados también en mínimos, lo que lleva a que la construcción de obra nueva esté practicamente paralizada.
El precio de la vivienda aún está demasiado alto. Los precios de las casas han bajado, pero aún no lo suficiente para hacer accesible el importante “stock” de viviendas sin vender. Así, el 50% de las ventas en el mes de julio en Estados Unidos tenían un precio inferior a 182.000 dólares (145.000 euros). Muchos estadounidenses por diversos motivos (paro, deuda…) está actualmente excluidos a esos precios. El caso de España también es muy similar, con unos porcentajes de ajuste en el precio muy moderados que según las distintas fuentes llevan acumulado el 12% y el 20% de bajada en el precio desde máximos. Muy lejos aún del 30% de ajuste en el precio que ya ha realizado Estados Unidos.

Sector financiero

La demanda de hipotecas hundida. Parece claro que los estadounidenses no están dispuestos a hipotecarse en la situación económica actual. La demanda de hipotecas en Estados Unidos se ha desplomado hasta niveles no vistos en los últimos 13 años. En el caso de España en este sentido es distinto, el pasado junio en nuestro país la concesión de hipotecas creció hasta los 9.504 millones, un 29,5% más que hace un año.
Batiendo récords en el número de embargos de viviendas. Las ejecuciones hipotecarias se han disparado y alcanzan niveles de récord: 269.962 inmuebles embargados de abril a junio de este año, lo que significa un 5% más que en los tres meses anteriores y un 38% más respecto al mismo periodo del 2009. Aquí la situación, salvando las diferencias, también se ha venido ajustando un poco y parece moderarse.
Los activos inmobiliarios de los bancos en máximos. El elevado número de impagos hipotecarios en Estados Unidos provoca que los bancos se hagan con el control de gran cantidad de activos inmobiliarios que terminan sumándose al stock de vivienda pendiente de venta en el país. En el caso de España es clavadito, aquí el sector inmobiliario actualmente tiene un dueño: la banca.

La deuda hipotecaria en máximos. La deuda hipotecaria de las familias en estadounidenses sigue creciendo, a la vez que cae el valor de las casas puestas como garantía de los préstamo, lo que crea grandes inestabilidades en el sistema. No muy distinta es la situación en nuestro país, aunque también en los últimos meses parece estar moderándose.
El número de impagos hipotecarios creciendo. Cada vez hay más gente con dificultades para pagar sus cuotas hipotecarias. El 10% de los propietarios de vivienda dejaron de pagar al menos una de sus cuotas durante el primer cuatrimestre de 2010. En España hay casi 44.000 millones en hipotecas “ninja” y con el Euribor al alza.
Dificultades para acceder a la financiación para comprar. El creciente número de impagos ha generado temor en los bancos, que ya no conceden hipotecas con la misma ligereza que hace unos años tras el lío monumental que precisamente ellos en gran parte han provocado. Acceder a una hipoteca es cada vez más difícil y se ha convertido en un servicio solo apto para economías que ofrezcan plenas garantías. La situación en España es también la misma en este aspecto, lo que dificulta mucho la recuperación del sector inmobiliario.

Situación social y económica

Elevado nivel de desempleo. Para pagar una hipoteca se necesita un empleo, algo que hoy por hoy se ha convertido en un problema para muchos en Estados Unidos, con un nivel de paro que está rozando el 10% y sigue en una situación muy inestable. El caso de España es aún más llamativo respecto al porcentaje de parados de nuestro país con el 19-20% de parados, y situaciones de ajuste sectoriales y toda una reforma laboral que está por venir.
El número de americanos que se declara en bancarrota continúa creciendo. Cada vez más personas se declaran en quiebra. Sólo en el 2009 fueron 1,41 millones de americanos se declararon en quiebra, un 32% más que en 2008. Los niveles de quiebras, declaraciones de insolvencia, concursos de acreedores…, ha crecido bastante en los últimos años, aunque también parece moderarse esta situación desde hace unos meses.
El fin de las ayudas por parte del Gobierno federal. La retirada de las ayudas fiscales (debido al excesivo déficit público y al elevado endeudamiento) ha puesto al borde de la picota al mercadoinmobiliario de Estados Unidos, dificultando notablemente cualquier intento de recuperación del sector. El caso español también es similar retirada de las ayudas a la vivienda protegida, retirada de la deducción fiscal por compra a partir del próximo 2011…
La economía en está ahogada por la deuda. La deuda que soporta la economía americana (gobierno, empresas y consumidores) está en torno al 360% del producto interior bruto del país, el dato más elevado en la historia mundial, que amenaza con reventar y afectar aún más al sector inmobiliario del país. En el caso de España va por los mismos caminos a pesar de los ajustes presupuestarios y la contención del gasto que se están llevando a cabo por mandato europeo, preciosamente por nuestros peligrosos niveles de deuda entre otros motivos.
Salvando las diferencias (que las hay y muchas) destacan las coincidencias. Y preocupa que lo que ocurre en Estados Unidos se reproduce casi de forma calcada aquí. Serán los vientos de la economía global que soplan siempre hacia el Este, y yo ignorante del todo en aspectos macroeconómicos miro la situación, y sólo por parecida ya me mosquea.

Fuente: idealista.com